Immobilien & Steuern

Immobilien und Steuern II

2. Bemessungsgrundlage

Die Grunderwerbsteuer wird grundsätzlich von der Gegenleistung bemessen. In bestimmten Fällen ist als Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer der sogenannte Grundstückswert oder der Einheitswert (bzw. der gemeine Wert) heranzuziehen. Die Ermittlung dieser Werte, wird durch das Grunderwerbsteuer- oder das Bewertungsgesetz vorgegeben. Ein häufiger Anwendungsfall für die Ersatzbemessungsgrundlage sind bestimmte Erwerbsvorgänge im Familienverband iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG. Das bedeutet, dass bei Erwerbsvorgängen im Familienverband immer der Grundstückswert bzw. der Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen ist, unabhängig von einer allfälligen Gegenleistung.

Der Familienverband iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG umfasst:

  • Ehegattinnen/-gatten oder eingetragene Partner/innen während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft);
  • Lebensgefährtinnen/-gefährten, sofern diese einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten;
  • Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie (z.B. Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern);
  • Stief-, Wahl- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Ehegattinen/-gatten oder eingetragene Partner/innen;
  • sowie Geschwister, Nichten oder Neffen jeweils der Übergeberin bzw. des Übergebers.

2.1. Gegenleistung

Zur Gegenleistung zählt alles, was der Erwerber des Grundstückes (oder ein anderer für sie oder ihn) dem Veräußerer (oder einem Dritten) zu leisten verspricht, um das Grundstück zu erhalten. Die Gegenleistung ist beispielsweise

  • beim Kauf der Kaufpreis einschließlich der von der Käuferin/vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der der Verkäuferin/dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen

Beispiel
Für übernommene sonstige Leistungen: Der Käufer verpflichtet sich zur Übernahme einer Darlehensschuld. Für vorbehaltene Nutzungen des Verkäufers: Der Verkäufer behält sich am Grundstück ein Wohnungsrecht oder ein Fruchtgenussrecht vor.

  • beim Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren das Meistbot einschließlich der von der Ersteherin/vom Ersteher nach den Versteigerungsbedingungen neben dem Meistbot zu übernehmenden Belastungen der Liegenschaft
  • bei der Abtretung des Übereignungsanspruches die Übernahme der Verpflichtungen aus dem Rechtsgeschäft, das den Übereignungsanspruch begründet einschließlich der Leistungen, zu denen sich die/der Übernehmer/in gegenüber der/ dem Abtretenden verpflichtet
  • bei der Enteignung die Enteignungsentschädigung

Der Gegenleistung sind hinzu zu rechnen

  • Leistungen, die die erwerbende Person anderen Personen als der veräußernden Person als Gegenleistung dafür gewährt, dass sie auf den Erwerb des Grundstückes verzichten

Beispiel
Für den Verzicht auf sein Vorkaufsrecht verspricht der Erwerber des Grundstückes dem Vorkaufsberechtigten ein bestimmtes Entgelt zu zahlen.

  • Leistungen, die eine andere Person als die erwerbende Person der veräußernden Person als Gegenleistung dafür gewährt, dass die veräußernde Person der erwerbenden Person das Grundstück überlässt.

Beispiel
Damit die Verkäuferin das Grundstück an einen bestimmten Erwerber veräußert, verspricht ein Bauunternehmer (z.B. in Erwartung eines Bauauftrages durch diesen Erwerber) dem Veräußerer eine bestimmte Leistung.

Wird für den Grundstücksumsatz die Bezahlung der Umsatzsteuer vereinbart, ist auch die Umsatzsteuer der Bemessungsgrundlage hinzuzurechnen. Die für den Grundstückserwerb zu entrichtende Grunderwerbsteuer wird der Gegenleistung weder hinzugerechnet noch abgezogen.

Wann ist der Grundstückswert oder der Einheitswert bzw. gemeine Wert als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer heranzuziehen?

2.2. Grundstückswert

Bei folgenden Erwerbsvorgängen von Grundstücken des Grundvermögens (nicht landund forstwirtschaftliche Grundstücke) ist der Grundstückswert immer als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Die Beurteilung, ob es sich um ein Grundstück des Grundvermögens handelt, richtet sich nach dem Bewertungsgesetz und wird vom zuständigen Lagefinanzamt durchgeführt. Der Grundstückswert ist vom Steuerpflichtigen selbst zu ermitteln:

  • bei unentgeltlichem Erwerb bzw. beim unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Erwerbs (z.B. Schenkung)
  • bei Erwerben von Todes wegen (z.B. Erbe)
  • bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG
  • Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigungen bzw. -übertragungen und Umgründungen nach dem UmgrStG
  • wenn eine Gegenleistung vorhanden, aber nicht ermittelbar ist

2.3. Einheitswert

Bei bestimmten Erwerbsvorgängen von landund forstwirtschaftlichen Grundstücken ist der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Die Einordnungals land- und forstwirtschaftliches Grundstück richtet sich nach dem Bewertungsgesetz. Die Einordnung und der Einheitswert werden vom zuständigen Lagefinanzamt festgestellt:

  • bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG
  • bei Erwerben von Todes wegen (z. B. Erbe) im Familienverband iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG
  • Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigungen bzw. -übertragungen und Umgründungen nach dem UmgrStG

Es wird grundsätzlich jener Einheitswert angesetzt, der vor dem Erwerbsvorgang zuletzt festgestellt wurde. Haben sich die Verhältnisse zwischen dem letzten Feststellungszeitpunkt und dem Zeitpunkt des Grundstückserwerbes geändert, dass nach den Bestimmungen des Bewertungsgesetzes die Voraussetzungen für eine Wert- oder Artfortschreibung oder spätestens durch den Erwerbsvorgang die Voraussetzungen für eine Nachfeststellung gegeben sind, ist für den Zeitpunkt des Grundstückserwerbes ein besonderer Einheitswert zu ermitteln. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück in der Zwischenzeit in Bauland umgewidmet wurde. In diesen Fällen muss Kontakt mit dem Lagefinanzamt des Grundstückes aufgenommen werden. Bei der unentgeltlichen Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstückenaußerhalb des Familienverbandes iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG kommt der gemeine Wert als Bemessungsgrundlage zur Anwendung.

2.4. Ermittlung des Grundstückswerts

Der Grundstückswert ist seit 1. Jänner 2016 die Mindest- und Ersatzbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Grundstücken des Grundvermögens. Der Grundstückswert kann auf folgende Arten ermittelt werden:

  • Pauschalwertmodell
  • Geeigneter Immobilienpreisspiegel
  • Außerdem kann der geringere gemeine Wert eines Grundstückes nachgewiesen werden.
Welchen dieser drei Werte muss ich nehmen?

Grundsätzlich kann jede der drei Möglichkeiten (Pauschalwertmodell, Immobilienpreisspiegel, nachgewiesener geringerer gemeiner Wert) für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer herangezogen werden. Es besteht sohin Wahlfreiheit der Ermittlungsmethode für jedes Grundstück (wirtschaftliche Einheit). Es muss jedoch beachtet werden, dass nicht jede Möglichkeit der Wertermittlung in jedem Fall anwendbar ist (z.B. kann für Gewerbeimmobilien kein Grundstückswert nach einem geeigneten Immobilienpreisspiegel ermittelt werden, weil dafür keine Kategorie vorgesehen ist).

2.4.1. Pauschalwertmodell

Das Pauschalwertmodell ist ein Berechnungsverfahren, das zur Berechnung des Grundstückswertes herangezogen werden kann. Das Pauschalwertmodell beinhaltet grundsätzlich fünf Faktoren, sowie eine Reihe von Abschlägen (Abschlag für Alter und Art des Gebäudes). Es wird die Summe aus dem Wert des Grund und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes gebildet. Folgende Formel stellt dies dar:

Grundwert (Grundfläche * 3fachem Bodenwert/m² * Hochrechnungsfaktor) + Gebäudewert (Nutzfläche bzw. Bruttogrundrissfläche* Baukostenfaktor * Abschlag für Alter und Art des Gebäudes)
Wofür stehen die einzelnen Faktoren und wie erhalte ich sie?

Grundfläche: Die Fläche des gesamten Grundstückes, das übertragen werden soll. Sie kann z.B. dem Grundbuch entnommen werden. Wird nur ein Teil eines Grundstückes übertragen, ist die Grundfläche dementsprechend zu aliquotieren.

Bodenwert: Der ungekürzte durchschnittliche Bodenwert pro m² eines Grundstückes, der im Rahmen der Ermittlung des Einheitswertes zu Grunde gelegt wurde. Die Kürzung für die Bebauung (25%) ist nicht vorzunehmen. Auch die pauschalen Erhöhungen (zuletzt 1. Jänner 1983 um 35%) sind nicht anzusetzen. Dieser Wert kann durch die Partei selbst oder die Parteienvertreterin/den Parteienvertreter (Rechtsanwalt/Notar/Wirtschaftstreuhänder)
ausschließlich elektronisch über FinanzOnline beim zuständigen Lagefinanzamt angefragt werden.

Hochrechnungsfaktor: In der Anlage zur Grundstückswertverordnung wird ein Hochrechnungsfaktor pro Gemeinde bzw. für die fünf größten österreichischen Städte pro Bezirk (Wien, Graz) oder pro Stadtteil (Linz, Salzburg, Innsbruck) bekanntgegeben. Es ist der Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Lagegemeinde des Grundstückes in die Formel einzusetzen.

Nutzfläche: Die gesamte Bodenfläche eines Gebäudes, abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrüche und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone, Terrassen und unausgebauter Dachraum sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Die Nutzfläche des Kellers wird pauschal ermittelt, indem 35% der gesamten Bodenfläche des Kellers als Nutzfläche angesetzt werden, es sei denn, es liegt nachweislich ein geringeres Ausmaß der Eignung für Wohn- oder Geschäftszwecke vor. Ob eine Eignung für Wohn- oder Geschäftszwecke besteht, ist weder nach der subjektiven Ansicht der Vertragsteile noch nach der tatsächlichen Verwendung, sondern nach dem objektiven Zustand der Räume–auch unter Beachtung der einschlägigen Rechtsvorschriften – zu beurteilen. Die Fläche einer Garage oder eines Kraftfahrzeugabstellplatzes ist ebenfalls im Ausmaß von 35% anzusetzen; ein Nachweis eines geringeren Nutzungsausmaßes ist hier nicht möglich.

Bruttogrundrissfläche: Ist die Nutzfläche nicht bekannt, kann stattdessen die Bruttogrundrissfläche, um einen pauschalen Abschlag von 30% vermindert, zur Berechnung des Wertes des Gebäudes herangezogen werden. Für die Ermittlung der Bruttogrundrissfläche eines Gebäudes ist die Summe der Grundrissflächen aller Grundrissebenen zu bilden. Die Grundrissfläche ist die Fläche innerhalb der äußeren Begrenzungslinien der Außenwände eines Geschoßes. Ein unausgebauter Dachboden stellt keine Grundrissebene dar. Nicht zu erfassen sind außerdem:

  • nicht überdeckte Bereiche (insbesondere Balkone)
  • konstruktiv oder gestalterisch bedingte Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen
  • Kriechkeller, Kellerschächte, Außentreppen, nicht nutzbare Dachflächen oder konstruktiv bedingte Hohlräume

Kellergeschosse und Garagen sind mit der halben Fläche in die Ermittlung der Bruttogrundrissfläche einzubeziehen.

Die so errechnete gesamte Bruttogrundrissfläche ist um 30% zu kürzen (auch die um 50% verminderte Fläche eines Kellers oder Garage ist um 30% zu kürzen).

Beispiel
Ein Einfamilienhaus hat folgende Außenmaße: Erdgeschoss 10 × 10 m, erster Stock 10 × 10 m, angebaute Garage 3 × 4 m, Keller 10 × 10 m. Daraus ergibt sich eine Bruttogrundrissfläche von 100 m² + 100 m² + 6 m² (halbe Garagenfläche) + 50 m² (halbe Kellerfläche) = 256 m² Diese Bruttogrundrissfläche ist um 30% zu kürzen. 256 m² × 70% = 179,2 m²

Baukostenfaktor: Pro Bundesland wird in der Grundstückswertverordnung ein Baukostenfaktor vorgegeben. Außerdem gibt es unterschiedliche Ansätze des Baukostenfaktors, je nach Alter und Art des Gebäudes.

Bundesland Baukostenfaktor je Quadratmeter
Wien 1.470 Euro
Niederösterreich 1.310 Euro
Burgenland 1.270 Euro
Oberösterreich 1.370 Euro
Salzburg 1.550 Euro
Tirol 1.370 Euro
Vorarlberg 1.670 Euro
Steiermark 1.310 Euro
Kärnten 1.300 Euro

Ansatz für das Alter des Gebäudes: Je nach Alter des Gebäudes ist der Baukostenfaktor in einem unterschiedlich hohen Ausmaß anzusetzen:

Alter Ansatz
0–20 Jahre, umfassende
Sanierung		 100%
Teilsanierung 85%
20–40 Jahre 65%
älter als 40 Jahre 30%

(Für einfachste Gebäude ist die Anzahl der Jahre zu halbieren, eine allfällige Sanierung ist unbeachtlich.)

Sanierung: Eine umfassende Sanierung liegt vor, wenn innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt mindestens vier der folgenden Maßnahmen umgesetzt wurden, eine Teilsanierung, wenn innerhalb der letzten zwanzig Jahre vor dem Erwerbszeitpunkt mindestens zwei der Maßnahmen umgesetzt wurden:

  • Erneuerung des Außenverputzes mit Erhöhung des Wärmeschutzes
  • Erstmaliger Einbau oder Austausch von Heizungsanlagen
  • Erstmaliger Einbau oder Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- oder Heizungsinstallationen
  • Erstmaliger Einbau oder Austausch von Badezimmern
  • Austausch von mindestens 75% der Fenster

Wird nur ein Teil eines Gebäudes saniert und können die Sanierungsmaßnahmen diesem Gebäudeteil zugeordnet werden (z.B. Anbau, Dachbodenausbau oder Sanierung einer Eigentumswohnung), ist der Baukostenfaktor je nach der Beschaffenheit des jeweiligen Gebäudeteiles anzuwenden. Kann keine Zuordnung vorgenommen werden, liegt eine umfassende Sanierung bzw. Teilsanierung vor, wenn mindestens vier bzw. zwei Maßnahmen bei mehr als der Hälfte des Gebäudes umgesetzt wurden.

Abschlag für Art des Gebäudes: Je nach Art des Gebäudes ist der Baukostenfaktor wie folgt anzusetzen:

Art des Gebäudes Ansatz
bei Wohnzwecken dienenden
Gebäuden, soweit für diese kein
Richtwert- oder Kategoriemietzins
gemäß § 16 des Mietrechtsgesetzes,
BGBl. Nr. 520/1981 in
der Fassung des Bundesgesetzes
BGBl. I Nr. 100/2014 gilt		 100%
bei Fabriksgebäuden, Werkstättengebäuden
und Lagerhäusern, die
Teile der wirtschaftlichen Einheit
eines Fabriksgrundstückes sind		 60%
bei einfachsten Gebäuden (z. B.
Glashäuser, Kalthallen, Gerätehäuser
oder nicht ganzjährig bewohnbare
Schrebergartenhäuser) sowie bei
behelfsmäßiger Bauweise		 25%
bei allen anderen Gebäuden 71,25%

Beispiel
Einfamilienhaus in Kindberg (Stmk, Bezirk Bruck-Mürzzuschlag), Grundstücksfläche laut Grundbuch: 1.000 m², Bodenwert lt. Einheitswert-Akt: 41,28 ATS/m², Hochrechnungsfaktor lt. Anlage zur VO: 2, (1 € = 13,76 ATS)

Einfamilienhaus: Baujahr: 1960, Austausch von mindestens 75% der Fenster 2010, Erneuerung des Außenverputzes mit Erneuerung der Wärmedämmung 2011, Austausch der Heizungsanlage 2013, Austausch der Badezimmer 2012, Bruttogrundrissfläche Erdgeschoß und erster Stock: 240 m², Keller: 120 m²

Zubau: Baujahr: 1993, Nutzfläche Erdgeschoß und erster Stock: 70 m², freistehende Garage: 36 m², Baukostenfaktor für Steiermark: 1.310 €

Grundwert: 1000 * 3 * 41,28 € / 13,76 * 2 = 18.000 €

Gebäudewert:
240 * 70% * 1.310 € = 220.080 € Die Bruttogrundrissfläche ist um 30% kürzen. Es wurde eine umfassende Sanierung getätigt weshalb der Baukostenfaktor nicht zu kürzen ist.

120 * 70% * 50% * 1.310 € = 55.020 € Die Bruttogrundrissfläche des Kellers ist um 30% zu kürzen. Wird bei Kellern die Bruttogrundrissfläche verwendet, ist die gekürzte Fläche zusätzlich um 50% zu kürzen. Im Ergebnis erfolgt ein Ansatz mit 35% des Kellers. Der Keller teilt die Sanierung des darüber liegenden Gebäudes.

70 * 65% * 1.310 € = 59.605 € Es wird die Nutzfläche ungekürzt in die Berechnung aufgenommen. Auf Grund des Alters erfolgt eine Kürzung um 35%.

36 * 25% * 30% * 1310 € = 3.537 € Es wird die Nutzfläche ungekürzt in die Berechnung aufgenommen. Auf Grund des Alters erfolgt eine Kürzung um 70%. Einfachste Gebäude, wie z.B. freistehende ungeheizte Garagen haben einen Abschlag von 75%.

Gebäudewert = 338.242 €

Grundwert + Gebäudewert = Grundstückswert:
18.000 € + 338.242 € = 356.242 €

Hinweis
Auf www.bmf.gv.at stellt das Bundesministerium für Finanzen im Bereich Berechnungsprogramme einen Grundstückswertrechner nach dem Pauschalwertmodell zur Verfügung.

2.4.2. Geeigneter Immobilienpreisspiegel

In der Grundstückswertverordnung wird ein geeigneter Immobilienpreisspiegel festgelegt, der für die Ermittlung des Grundstückswertes heranzuziehen ist. Für Erwerbsvorgänge (es wird auf das Entstehen der Steuerschuld abgestellt) kann jeweils ausschließlich der genannte Immobilienpreisspiegel herangezogen werden:

  • Ab 1. Jänner 2017: Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria. Diese Listen sind auf der Homepage der Statistik Austria veröffentlicht unter Wirtschaft – Preise – Immobiliendurchschnittspreise.

Der Wert des Grundstückes ist nach dem jeweiligen Immobilienpreisspiegel zu ermitteln. Von diesem Wert ist ein Abschlag von 28,75% vorzunehmen. Der so ermittelte Wert kann als Grundstückswert herangezogen werden.

Hinweis
Der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich bzw. die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen.

2.4.3. Geringerer gemeiner Wert eines Grundstückes

Neben der Ermittlung des Grundstückswertes anhand des Pauschalwertmodells und eines geeigneten Immobilienpreisspiegels, kann die/der Steuerpflichtige, den geringeren gemeinen Wert eines Grundstückes nachweisen. Geringer bedeutet in diesem Fall geringer als der nach den beiden Ermittlungsmethoden ermittelte Grundstückswert. Dieser Nachweis kann beispielsweise durch ein Schätzungsgutachten erbracht werden. Wird dieses von einem allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erstellt, hat das Gutachten die Vermutung der Richtigkeit für sich. Der geringere gemeine Wert kann aber auch durch verschiedene andere Beweismittel glaubhaft gemacht werden:

  • Sonstiges Schätzungsgutachten
  • Kaufpreis bei nicht lang zurückliegendem Ankauf
  • Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften
  • Wurde ein Hypothekarkredit aufgenommen, kann der dem Kredit zugrunde gelegte Wert laut Bankenschätzung herangezogen werden

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.