Immobilien & Steuern

Immobilien und Steuern I

I. Erwerb von inländischen Grundstücken
und grundstücksgleichen Rechten

1. Grunderwerbsteuer

1.1. Was unterliegt der Grunderwerbsteuer?

Der Grunderwerbsteuer unterliegt der Erwerb von inländischen Grundstücken. Entscheidend für das Entstehen der Steuerschuld ist das rechtsgültige Zustandekommen des Verpflichtungsgeschäftes (Kaufvertrag, Tauschvertrag etc.). Der Grunderwerbsteuer unterliegen

  • Kaufverträge (schriftlich und mündlich) oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen (z.B. Tauschverträge, Scheidungsvergleiche, Schenkung)
  • der Eigentumserwerb an einem Grundstück ohne vorangegangenes Verpflichtungsgeschäft (z.B. gesetzliche Erbfolge, Testament, Vermächtnis, Ersitzung, Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren)
  • die Abtretung des Übereignungsanspruches, womit ein Übereignungsanspruch oder ein Recht aus einem Kaufanbot weiter übertragen wird; auch die Abtretung des Übereignungsanspruches in einer Vertragskette begründet die Grunderwerbsteuerpflicht

Hinweis
Bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück besteht das Verpflichtungsgeschäft in der Verpflichtung des Käufers auf Leistung des Kaufpreises und in der Verpflichtung des Verkäufers auf Übertragung des Eigentums. Das Erfüllungsgeschäft besteht dagegen in der tatsächlichen Zahlung des Kaufpreises und der Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch.

Für die Grunderwerbsteuerpflicht sind unerheblich:

  • Entgeltlichkeit: Es sind entgeltliche und unentgeltliche Erwerbsvorgänge steuerpflichtig.
  • Übergeber und Übernehmer: Es gibt keine Unterscheidung zwischen beschränkter oder unbeschränkter Steuerpflicht.
  • Ort der Übertragung: Der Erwerbsvorgang über ein inländisches Grundstück ist auch dann grunderwerbsteuerpflichtig, wenn beispielsweise der Kaufvertrag im Ausland abgeschlossen wird.
  •  Zustandekommen des Erwerbsvorganges: Kaufverträge können mündlich oder schriftlich zustande kommen.
  • Erfüllungsgeschäft: Auf die Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch kommt es nicht an.

Beispiel
Ein Verkäufer A schließt mit einem Käufer B einen Kaufvertrag über ein Grundstück ab. Dieser Rechtsvorgang ist grunderwerbsteuerpflichtig. Noch bevor das Eigentum des B im Grundbuch eingetragen wird, veräußert dieser das Grundstück weiter an C. Auch wenn es zu keiner Eigentumsübertragung zwischen A und B kommt, sondern das Eigentum durch die Eintragung in das Grundbuch gleich an C übertragen wird, unterliegt der Kaufvertrag zwischen B und C ebenfalls der Grunderwerbsteuer

  • der Erwerb der Verwertungsbefugnis, darunter fallen Rechtsgeschäfte, die es jemanden ohne Erwerb eines Übereignungsanspruchs rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten (z.B. Treuhandverträge)

Beispiel
Der Verkäufer A verkauft seine Liegenschaft an B. B erwirbt die Liegenschaft aber nicht für sich, sondern treuhändig für C. Damit erwirbt B rechtlich den Übereignungsanspruch von A. Durch das Treuhandverhältnis zwischen B und C erwirbt C die wirtschaftliche Verfügungsmacht über das Grundstück. Grunderwerbsteuerpflichtig ist sowohl der rechtliche Erwerb des Übereignungsanspruches durch B als auch der Erwerb der wirtschaftlichen Verfügungsmacht durch C. Die Grunderwerbsteuer fällt somit zweifach an.

  • der Gesellschafterwechsel, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der Anteile an einer Personengesellschaft, in deren Vermögen sich ein Grundstück befindet, auf neue Gesellschafter übergehen
  • die Anteilsvereinigung, wenn sich im Vermögen einer Personen- oder Kapitalgesellschaft ein Grundstück befindet und 95% der Anteile an der Gesellschaft in der Hand eines Gesellschafters oder einer Unternehmensgruppe vereinigt werden
  • Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übertragung von mindestens 95% aller Anteile an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft begründen

1.2. Was sind Grundstücke im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes?

Das Grunderwerbsteuergesetz versteht untereinem Grundstück zunächst Grundstücke im Sinn des bürgerlichen Rechts mitsamt dem Zubehör. Das sind

  •  Grund und Boden
  • Gebäude
  • der Zuwachs (Pflanzen, Tiere) und
  • das Zubehör (z.B. Geschäftseinrichtung).

Als Grundstücke gelten auch (und unterliegen damit der Grunderwerbsteuerpflicht)

  • das Baurecht (das ist das Recht auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu errichten) und
  • Bauten auf fremden Grund (z. B. Superädifikate).

Nicht zum Grundstück zählen

  • Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören. Betriebsanlagen (z.B. Backofen, Tanks, Kesselanlagen) sind zwar Zubehör, aber von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.
  •  Inventar, das sind bewegliche Sachen (z. B. Wohnungseinrichtung), die mit dem Gebäude nicht fest verbunden sind oder ohne Zerstörung und wirtschaftlich sinnvoll vom Gebäude losgelöst werden können. Der auf das übernommene Inventar entfallende Anteil der Gegenleistung fällt nicht in die Bemessungsgrundlage.

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.