Immobilien & Steuern XXII
6. Umsatzsteuer
6.1. Umsatzsteuerliche Konsequenzen des Verkaufs von Mietgrundstücken
Die Veräußerung einer bisher vermieteten Liegenschaft stellt für den Unternehmer ein Hilfsgeschäft zur Vermietungstätigkeit dar. Für einen solchen Grundstücksumsatz sieht das Umsatzsteuerrecht grundsätzlich eine (unechte) Steuerbefreiung vor. Diese Steuerfreiheit gilt unabhängig davon, ob die mit diesem Grundstück erzielten Vermietungsumsätze steuerfrei oder steuerpflichtig waren.
Was ist zu beachten, wenn eine bisher vermietete Liegenschaft umsatzsteuerfrei veräußert wird?
Die steuerfreie Veräußerung einer Liegenschaft kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorsteuerkorrektur nach sich ziehen, wenn bisher aufgrund einer steuerpflichtigen Vermietung Vorsteuern geltend gemacht wurden und seit dem Anschaffungs- bzw. Errichtungszeitpunkt oder dem Zeitpunkt von Großreparaturen nicht mehr als 10 Jahre (bzw. 20 Jahre, wenn die erstmalige Vermietung nach dem 31. März 2012 erfolgt ist) verstrichen sind. Weiters ist für die mit dem Verkauf zusammenhängenden Ausgaben (z.B. Notarkosten für Vertragserstellung) der Vorsteuerabzug ausgeschlossen.
Was ist zu beachten, wenn eine bisher vermietete Liegenschaft umsatzsteuerpflichtig veräußert wird?
Neben der vom Gesetz grundsätzlich vorgesehenen steuerfreien Veräußerung hat eine Unternehmerin/ein Unternehmer, die/der eine bisher vermietete Liegenschaft veräußern möchte, auch die Möglichkeit, die Grundstücksveräußerung steuerpflichtig (20%) zu behandeln. Die Ausübung dieser Option erfordert keine besondere Erklärung gegenüber dem Finanzamt. Es genügt vielmehr die entsprechende steuerpflichtige Behandlung in der Umsatzsteuervoranmeldung oder Umsatzsteuererklärung. Da es sich dann um einen steuerpflichtigen Umsatz handelt, steht der Unternehmerin/ dem Unternehmer der Vorsteuerabzug für die mit dem Verkauf zusammenhängenden Ausgaben zu, eine Korrektur abgezogener Vorsteuern aus Anschaffungs- oder Errichtungskosten sowie Kosten von Großreparaturen der letzten 10 (bzw. 20) Jahre ist dann nicht notwendig.
6.2. Umsatzsteuerliche Konsequenzen der Entnahme einer vermieteten Liegenschaft
Was ist zu beachten, wenn die Vermietung einer Liegenschaft beendet wird oder die vermietete Liegenschaft verschenkt wird? Eine Grundstücksentnahme liegt dann vor, wenn ein zum Vorsteuerabzug berechtigendes Grundstück durch Aufgabe der unternehmerischen Tätigkeit oder durch eine Schenkung endgültig aus dem Unternehmensbereich ausscheidet. Die Entnahme des Grundstückes ist (wie auch die entgeltliche Veräußerung) ein grundsätzlich (unecht) steuerfreier Grundstücksumsatz, der eine Vorsteuerkorrektur nach sich ziehen kann.
Die Steuerbelastung aus einer eventuell notwendigen Vorsteuerkorrektur kann vermieden werden, wenn für die Entnahme des Grundstücks zur Steuerpflicht (Steuersatz 20%) optiert wird. Dies wird in der Regel nur bei einer Schenkung sinnvoll sein, wenn die Geschenknehmerin/der Geschenknehmer das geschenkte Grundstück selbst wieder unternehmerisch nutzt. In diesem Fall ist der Einkaufspreis des Grundstücks im Zeitpunkt der Schenkung als Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer heranzuziehen.
Nutzt die Geschenknehmerin/der Geschenknehmer das Grundstück selbst unternehmerisch, kann ihr/ihm die aufgrund der Option anfallende Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden. Die Geschenknehmerin/der Geschenknehmer kann dann in der Folge diese in Rechnung gestellte Umsatzsteuer grundsätzlich wiederum als Vorsteuer abziehen.
Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.