Immobilien & Steuern

Immobilien & Steuern XX

4. Entrichtung der Immobilienertragsteuer

Die Entrichtung/Bezahlung der ImmoESt richtet sich nach der Abwicklung der Grunderwerbsteuer(GrESt).

Hinweis
Es gibt keine Freigrenze oder Bagatellgrenze, unter der keine Immobilienertragsteuer bezahlt werden muss.

4.1. Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer

Wenn der Notar/Rechtsanwalt die Grunderwerbsteuer für den Käufer selbst berechnet, ist er verpflichtet, auch die ImmoESt bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Abschluss des Kaufvertrages selbst zu berechnen und den berechneten Betrag ans Finanzamt des Verkäufers zu zahlen. Diesen Vorgang nennt man „Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer“. Der Notar/Rechtsanwalt füllt in FinanzOnline ein (elektronisches) Formular aus, wo er die relevanten Daten für den Grundstücksverkauf eingibt, d. h.

  • den Namen und die Steuernummer des Verkäufers,
  • den Namen und die Steuernummer des Käufers,
  • um welche Art von Einkünften es sich bei dem Grundstücksverkauf handelt (z. B. private Einkünfte, Einkünfte aus Landund Forstwirtschaft, Einkünfte aus Gewerbebetrieb, usw.),
  • ob es sich um eine Erbschaft oder Schenkung handelt,
  • ob eine Befreiung von der ImmoESt vorliegt,
  • ob Alt- oder Neuvermögen vorliegt,
  • welche Art der Berechnung der Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf gewählt wird (pauschale Ermittlung für Altvermögen, Berechnung für Neuvermögen),
  • wie hoch die Immobilienertragsteuer ist und
  • ev. ob der Kaufpreis erst in einem späteren Zeitraum fließt.

Nach erfolgreicher Berechnung der ImmoESt kassiert der Notar/Rechtsanwalt den Betrag vom Verkäufer/von der Verkäuferin und bezahlt ihn im Namen des Verkäufers/der Verkäuferin an das Finanzamt des Verkäufers/der Verkäuferin ein. Die Frist für die Zahlung der ImmoESt richtet sich nach dem Zufluss des Verkaufserlöses beim Verkäufer. Ab dem Tag bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Kaufpreiszufluss muss die ImmoESt ans Finanzamt bezahlt werden, da sonst ein Säumniszuschlag beim Verkäufer verrechnet wird.

Die Selbstberechnung der ImmoESt durch den Notar/Rechtsanwalt hat für den Verkäufer/die Verkäuferin den Vorteil, dass er/ sie die Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf nicht mehr in einer Einkommensteuererklärung angeben muss, sondern dass damit der Grundstücksverkauf und die Bezahlung abgewickelt sind und der Verkäufer/die Verkäuferin nichts mehr tun muss (genannt: Abgeltungswirkung/ Endbesteuerungswirkung).

4.1.1. Unterlagen zur Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer

Der Notar/Rechtsanwalt wird sich die Richtigkeit der Unterlagen, die er vom Verkäufer/von der Verkäuferin für die Berechnung der ImmoESt erhalten hat, schriftlich bestätigen lassen. Denn der Notar haftet auch dafür, dass der berechnete Betrag ans Finanzamt überwiesen wird. Folgende Unterlagen sind dabei von Bedeutung:

Bei Neuvermögen:

  • den seinerzeitigen Kaufvertrag, damit er die ursprünglichen Anschaffungskosten weiß
  • ev. Tauschverträge, wenn das Grundstück vorher bereits einmal getauscht wurde
  • im Falle einer Umwidmung Bestätigung der Gemeinde
  • Rechnungen für Makler, Grundbuchseintragungsgebühr, Selbstberechnungserklärung der Grunderwerbsteuer
  • Rechnungen für Herstellungs- oder Instandsetzungsaufwendungen
  • bei bisher vermieteten Gebäuden die bisher geltend gemachte AfA (Abschreibung)

Bei Altvermögen:

  • Bestätigung der Gemeinde, dass keine Umwidmung seit dem 1.1.1988 erfolgt ist
  • bei bisher vermieteten Gebäuden Bestätigung, ob beschleunigte Herstellaufwendungen nach § 28 (3) EStG innerhalb der letzten 10 oder 15 Jahre vor dem Verkauf geltend gemacht wurden

Bei der Hauptwohnsitzbefreiung:

  • Bestätigung über das Vorliegen des Eigenheimes/der Eigentumswohnung (z. B. Grundbuchsauszug)
  • Bestätigung über die Erfüllung der notwendigen Behaltefristen (z.B. ZMR-Auszug und vertragliche Fixierung der Übergabe binnen eines Jahres)
  • Bestätigung über die tatsächliche Nutzung als Hauptwohnsitz (z. B. Angabe der Zustelladresse gegenüber Behörden)

Bei der Herstellerbefreiung:

  • Bestätigung über das Vorliegen der Bauherreneigenschaft (z.B. Vertrag mit dem Baumeister)
  • Bestätigung, dass das Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf nicht vermietet wurde

Sonstige Unterlagen:

  • Bei Verkauf wegen (drohender) Enteignung Nachweis über das Vorliegen der (drohenden) Enteignung
  • Bei Tauschvorgängen iZm Flurbereinigungs-/Zusammenlegungs- oder Baulandumlegungsverfahren Nachweis über die Durchführung dieser Maßnahmen (Bescheide oder Bestätigungen der verfahrensleitenden Behörden)
  • Bei bisher vermieteten Grundstücken: wenn die Vermietung erstmals seit dem 1.1.2013 stattgefunden hat Nachweis über die Bemessung der AfA (Abschreibung)–von den ursprünglichen Anschaffungskosten oder von fiktiven Anschaffungskosten
  • Bei Verkauf von Betriebsgrundstücken oder bei Grundstücken, die schon einmal in einem Betrieb genutzt wurden, Unterlagen zur Dauer der betriebl. Nutzung, damit überprüft werden kann, ob das Grundstück noch steuerverfangen ist oder ob die Gewinnermittlungsart gewechselt wurde.

4.1.2. Was tun bei falscher Selbstberechnung?

Es kann passieren, dass man nach einer Selbstberechnung durch den Notar/Rechtsanwalt bemerkt, dass eine Rechnung für Herstellaufwand bei der Berechnung vergessen wurde oder man findet noch einen Nachweis (z. B. Kaufvertrag) über die ursprünglichen Anschaffungskosten und möchte die Einkünfte aus dem Verkauf statt pauschal lieber mit den tatsächlichen Anschaffungskosten berechnen. In solch einem Fall hat der Verkäufer die Möglichkeit, in die Veranlagung zu optieren. Das bedeutet, er erklärt die Einkünfte aus seinem Grundstücksverkauf in der Steuererklärung des betreffenden Jahres (Formular E 1) und korrigiert somit die falsche Berechnung. Das Finanzamt rechnet die schon vom Notar/Rechtsanwalt überwiesene ImmoESt an die neu berechnete ImmoESt an und der Verkäufer muss entweder den Differenzbetrag nachzahlen oder bekommt über den Differenzbetrag eine Gutschrift auf seinem Abgabenkonto beim Finanzamt.

4.1.3. Wann muss der Notar/Rechtsanwalt die ImmoESt nicht selbst berechnen?

Grundsätzlich muss der Notar/Rechtsanwalt, wenn er die Grunderwerbsteuer für den Käufer selbst berechnet, auch die ImmoESt für den Verkäufer selbst berechnen. Es gibt aber Fälle, da wurde der Notar/ Rechtsanwalt von der Selbstberechnungspflicht entbunden:

  • Wenn eine Befreiungsbestimmung zur Anwendung kommt, kreuzt der Notar im elektronischen Formular der Selbstberechnung an, dass eine Befreiung von der ImmoESt in Anspruch genommen wird und muss weiter nichts mehr ausfüllen. Der Verkäufer muss auch nichts mehr machen.
  • Wenn der Kaufpreis erst später als ein Jahr an den Verkäufer gezahlt wird, muss der Notar/Rechtsanwalt auch keine Selbstberechnung machen und kreuzt das entsprechende Feld im elektronischen Formular an. Damit soll erreicht werden, dass der Notar/Rechtsanwalt, der ja den berechneten Steuerbetrag ans Finanzamt überweisen muss, den Fall so lange aufrecht erhalten muss und sich trotz des langen Zeitabstandes darum kümmern muss. In diesem Fall muss der Verkäufer die ImmoESt in Form der besonderen Vorauszahlung selbst ans Finanzamt überweisen.
  • Wenn der Kaufpreis an den Verkäufer in Form einer (monatlichen lebenslangen) Rente bezahlt wird, muss der Notar/ Rechtsanwalt auch keine Selbstberechnung der ImmoESt machen, weil diese Vorgänge nicht mit 30% Immobilienertragsteuer besteuert werden und der Kaufpreis über Jahre hinweg zufließt. Der Notar/Rechtsanwalt kreuzt wiederum das entsprechende Feld in der elektronischen Erklärung an. In diesem Fall muss auch keine besondere Vorauszahlung vom Verkäufer gezahlt werden.
  • Wenn ein Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft wird, muss der Notar/Rechtsanwalt auch keine Selbstberechnung der ImmoESt machen, weil er in der Regel vom Verkäufer (d.h. von dem, dessen Grundstück versteigert wird) nicht die notwendigen Unterlagen bekommen wird. Zudem kann der Käufer, der das Grundstück ersteigert, schneller ins Grundbuch eingetragen werden. Der Notar/Rechtsanwalt kreuzt wiederum das entsprechende Feld in der elektronischen Erklärung an. In so einem Fall ist aber eine besondere Vorauszahlung durch den Verkäufer zu bezahlen.

4.2. Weitere Möglichkeiten für die Berechnung und Bezahlung der ImmoESt

Der Notar/Rechtsanwalt kann alternativ zurSelbstberechnung der ImmoESt auch nur eine Mitteilung (Abgabenerklärung) der ImmoESt machen–in diesem Fall muss der Verkäufer/die Verkäuferin selbst die ImmoESt (hier genannt: besondere Vorauszahlung) entrichten. Diese Alternative ist wiederum an die Grunderwerbsteuer gekoppelt, d.h. der Notar/Rechtsanwalt darf dann auch die GrESt nicht selbst berechnen und entrichten, sondern muss auch für die GrESt nur eine Mitteilung (Abgabenerklärung) machen und der Käufer entrichtet die GrESt selbst.

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.