Immobilien & Steuern XVII

1.2. Besteuerung bei Grundstückstausch

Bei einem Tausch wird ein Grundstück hingegeben, um ein anderes Grundstück dafür zu erhalten. Die Hingabe eines Grundstücks wird wie ein Verkauf gesehen, daher gibt es bei einem Grundstückstausch zwei Verkäufer (weil jeder sein Grundstück jeweils dem anderen gibt) und zwei Käufer (jeder erhält vom jeweils anderen ein Grundstück). Das bedeutet, es fällt für jeden Tauschpartner einmal ImmoESt und einmal GrESt an.

Bei der Ermittlung der Einkünfte gilt der Grundsatz: Als Verkaufserlös des hingegebenen Grundstücks und als Anschaffungskosten des erhaltenen Grundstücks gilt der gemeine Wert (Verkehrswert) des hingegebenen Grundstücks.

Beispiel
Herr Maier tauscht sein Grundstück X mit dem Grundstück Y von Frau Huber. Das Grundstück X ist ein sog. Altvermögen; er hat es 1990 um 50.000 Euro angeschafft/gekauft und es hat jetzt einen Wert von 70.000 Euro. Das Grundstück Y von Frau Huber ist ein sog. Neuvermögen; Frau Huber hat es um 80.000 Euro gekauft, jetzt hat es einen Wert von 120.000 Euro.

Verkaufspreis von Herrn Maier für das Grundstück X:
70.000 Euro Grundstückswert abzgl. 50.000 Euro Anschaffungspreis = 20.000 Euro Einkünfte, die mit 30% ImmoESt besteuert werden. Das ergibt eine Steuer von 6.000 Euro

Verkaufspreis von Frau Huber für das Grundstück Y:
120.000 Euro Grundstückswert abzgl. 80.000 Euro Anschaffungspreis = 40.000 Euro Einkünfte, die mit 30% ImmoESt besteuert werden. Das ergibt eine Steuer von 12.000 Euro

Anschaffungskosten für das erhaltene Grundstück Y für Herrn Maier: 70.000 Euro (Wert des hingegebenen Grundstücks)

Anschaffungskosten für das erhaltene Grundstück X für Frau Huber: 120.000 Euro (Wert des hingegebenen Grundstücks)

1.3. Besteuerung gemischter Schenkungen

Eine Schenkung wird nur unter nahen Angehörigen angenommen, da Fremde einander nichts schenken. Grundsätzlich sind Schenkungen steuerfrei, weil es keine Gegenleistung dafür gibt – es kann aber vorkommen, dass doch eine Gegenleistung für die Schenkung geleistet wird (z.B. in Form einer Ausgleichszahlung an Geschwister). Maßgeblich dafür, ob bei solch einer Schenkung Steuerpflicht entsteht, ist, ob die Gegenleistung 50% oder mehr des Wertes (Verkehrswertes) des übertragenen Grundstücks erreicht oder nicht.

Beispiel
Der Vater schenkt dem Sohn ein Grundstück im Wert von 100.000 Euro. Der Sohn verpflichtet sich aber, eine Ausgleichszahlung an seine Schwester in Höhe von 60.000 Euro zu zahlen (weil die Schwester ja kein Grundstück erhält). Die Ausgleichszahlung beträgt mehr als 50% des Grundstückswertes, daher wird ein Verkauf beim Vater angenommen, d. h. der Vater muss für diese Schenkungen ImmoESt zahlen (30% von der Ausgleichszahlung). Wenn der Sohn das Grundstück verkauft und den Verkaufserlös mit seiner Schwester teilt, ist dies für sich nicht steuerpflichtig. Nur der Sohn hat im Rahmen des Grundstücksverkaufs ImmoESt zu bezahlen. Die Weitergabe des Geldes an die Schwester ist dann aber steuerfrei.

Was ist zu beachten, wenn bei Erbschaften andere Erben ausbezahlt werden?

Wenn die/der Vermächtnisnehmer/in auch gesetzliche/r oder testamentarische/r Erbin/Erbe ist und als Ausgleich für ein erhaltenes Grundstück eine andere Erbin/ einen anderen Erben auszahlt, kommt es wie bei einer gemischten Schenkung aucheinerseits auf die Höhe des Auszahlungsbetrages an. Andererseits wird jedoch unterschieden, ob dieser Auszahlungsbetrag aus dem Nachlass selbst stammt oder ob eine Erbin/ein Erbe das Geld aus ihrer/seiner eigenen Tasche der anderen Erbin/dem anderen Erben zahlt. Ist der Betrag nämlich vom Nachlass gedeckt, spricht man von einer steuerneutralen Erbschaftsaufteilung. Wird der Betrag aber von einer Erbin/einem Erben aus eigener Tasche bezahlt, ist zu prüfen, ob nicht dadurch ein Verkauf des Grundstücksanteils anzunehmen ist, für den die Erbin/der Erbe die Ausgleichszahlung erhält. Diese Zahlung wird der Erbquote/ dem Erbteil (d. h. jenem Betrag, den alle Erben erhalten hätten, wenn keine Vereinbarungen über die Aufteilung des Erbes getroffen worden wären) gegenübergestellt. Ist die Zahlung aus eigener Tasche höher als 50% der Erbquote/des Erbteils am Grundstück, wird ein Grundstücks(teil) verkauf angenommen und ist die/derjenige, die/der das Grundstück hergibt in Höhe der Ausgleichszahlung ImmoESt-pflichtig.

1.4. Übergabsverträge

1.4.1. Übertragung eines Grundstücks unter Zurückbehaltung eines Wohnrechts–z.B. bei Übergabsverträgen

In vielen Übergabsverträgen im Familienverband ist einerseits vorgesehen, dass die/der Übergeber/in ein Wohnrecht am Gebäude oder an Teilen des Gebäudes erhält und andererseits, dass die/der Übergeber/in im Falle der Pflegebedürftigkeitvon der Übernehmerin oder vom Übernehmer zu pflegen ist. Das Grundstück wird quasi „weniger wert“, wenn es mit einem Wohnrecht belastet übergeben wird (z.B. von den Eltern an ein Kind). Die Einräumung eines Wohnrechts ist keine Gegenleistung. Für eine Überprüfung, ob im Falle einer sonstigen Gegenleistung Steuerpflicht entsteht, wird der verminderte Grundstückswert herangezogen.

1.4.2. Übertragung eines Grundstücks gegen Vereinbarung der Übernahme der Pflege der Verkäuferin oder des Verkäufers

Die Übernahme persönlicher Pflege unter nahen Angehörigen stellt keine Gegenleistung für die Übergabe des Grundstücks dar; d. h. die Übergabe bleibt steuerfrei. Die vertragliche Übernahme der laufenden Kosten bei professioneller Pflege durch fremde Dritte (z.B. Altersheim oder 24-Stunden-Betreuung) stellt auch keine Gegenleistung für die Übergabe des Grundstücks dar, wenn noch kein aktueller oder kurz bevorstehender Pflegebedarf besteht. Das bedeutet, die Übergabe des Grundstücks bleibt auch in diesem Fall steuerfrei, auch wenn dann später ein Pflegebedarf entsteht. Wenn die laufenden Pflegekosten im Zuge des Übergabsvertrages übernommen werden und bereits ein Pflegebedarf besteht, kann die Übergabe eine Gegenleistungsrente darstellen. In diesem Fall kann sich eineSteuerpflicht ergeben – das hängt jedoch von der Art der Rentenvereinbarung ab.

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.