Immobilien & Steuern

Immobilien & Steuern XVI

III. Veräußerung von Immobilien/Liegenschaften

1. Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

Wie ist die neue Besteuerung von Grundstücksverkäufen geregelt?

Im außerbetrieblichen Bereich (d. h. im privaten Bereich oder im Bereich der Vermietung und Verpachtung) war die Veräußerung von Grundstücken (Immobilien/ Liegenschaften) bis 1.4.2012 nur dann steuerpflichtig, wenn ein Spekulationstatbestand vorlag, d. h. immer dann, wenn ein Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung verkauft wurde. Kam es zu einer Steuerpflicht, wurde der Verkauf mit dem normalen Einkommensteuertarif besteuert. Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde eine generelle Steuerpflicht für Grundstücksverkäufe eingeführt, sodass es auf eine Behaltefrist von 10 Jahren nicht mehr ankommt. Die neue Steuer trägt den Namen „Immobilienertragsteuer“ oder kurz: ImmoESt.

Was ist der maßgebliche Stichtag, damit ein Grundstücksverkauf unter die neue Regelung fällt?

Entscheidend dafür, ob ein Grundstücksverkauf unter die neuen Bestimmungen fällt, ist der Abschluss des Kaufvertrages (= Verpflichtungsgeschäfts). Wurde der Kaufvertrag bis inkl. 31. März 2012 abgeschlossen, wird noch die alte Rechtslage angewendet (Spekulationseinkünfte); wird der Kaufvertrag ab dem 1. April 2012 abgeschlossen, gilt schon die neue Rechtslage (Immobilienertragsteuer). Der Zeitpunkt der tatsächlichen Übergabe des Grundstücks ist irrelevant.

Wann ist die Immobilienertragsteuer zu entrichten?

Die Versteuerung des Grundstücksverkaufs richtet sich nach dem Zufluss des Kaufpreises. Erst die Zahlung des Kaufpreises löst daher Immobilienertragsteuer aus. Die Frist für die Entrichtung der ImmoESt läuft ab Zufluss des Kaufpreises bis zum 15. des zweitfolgenden Monats.

Was gehört alles zum „Grundstück“?

Bei der Veräußerung bzw. dem Verkauf von „Grundstücken“ oder „Liegenschaften“ wird Folgendes darunter verstanden:

  • der Grund und Boden (also ein unbebautes Grundstück)
  • das Gebäude (Immobilie, also ein Haus im Eigentum oder eine Eigentumswohnung)
  • grundstücksgleiche Rechte (z.B. das Baurecht)
Was versteht man unter „Alt- und Neuvermögen“?

Zum „Altvermögen“ zählen solche Grundstücke, für die nach alter Rechtslage die Spekulationsfrist von 10 Jahren zum Stichtag 31. März 2012 schon abgelaufen ist. Das bedeutet, das sind solche Grundstücke, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Mit „angeschafft“ ist ein Kauf (entgeltlicher Erwerb) gemeint. Wenn ein Grundstück geschenkt oder geerbt wurde (unentgeltlicher Erwerb), dann ist jener Zeitpunkt ausschlaggebend, zu welchem der Geschenkgeber oder Erblasser das Grundstück gekauft hat (wenn es damals ebenfalls geerbt oder geschenkt wurde, dann geht man noch einen Schritt zurück). „Neuvermögen“ sind solche Grundstücke, für die am Stichtag 31. März 2012 die alte Spekulationsfrist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist, d.h. diese Grundstücke wurden nach dem 31. März 2002 gekauft.

1.1. Besteuerung von Grundstücksverkäufen

Die Grundstücksverkäufe unterliegen grundsätzlich einem fixen Steuersatz von 30% ab 2016, es ist aber möglich, auch zum normalen Einkommensteuertarif zu wechseln. Das nennt man Regelbesteuerungsoption und wird durch Ankreuzen eines entsprechenden Feldes in der Einkommensteuererklärung (Formular E1) gemacht. Der fixe Steuersatz von 25% gilt nur noch für Verkäufe, für die der Kaufvertrag noch vor dem 31. Dezember 2015 abgeschlossen wurde.

1.1.1. Ausnahmen vom besonderen Steuersatz

Es gibt vier Fälle, wo der besondere Steuersatz von 30% auf einen Grundstücksverkauf nicht angewendet wird–in diesem Fall wird der Verkauf dann mit dem normalen Einkommensteuertarif besteuert.

  • Wenn ein gewerblicher Grundstückshändler ein Grundstück verkauft; die Grundstücke befinden sich dann meist im betrieblichen Umlaufvermögen.
  • Wenn ein Immobilienentwickler ein Grundstück verkauft; das sind solche gewerbliche Unternehmen, die Grundstücke kaufen, ein Gebäude errichten, dieses vermieten und dann später verkaufen. Diese Vorgangsweise wird meist bei mehreren Grundstücken/Immobilien gleichzeitig betrieben.
  • Bei Grundstücken, die in einem Betrieb verwendet werden, dürfen keine sog. „stillen Reserven“ auf das betroffene Grundstück, das verkauft werden soll, übertragen worden sein.
  • Wenn Grundstücke, egal ob im privaten Bereich oder im betrieblichen Bereich, gegen eine (monatliche, lebenslange) Rente verkauft werden.
Welche Vorgänge im Zusammenhang mit Grundstücken werden besteuert?
  • Am häufigsten die Grundstücksverkäufe, aber auch
  • Tauschvorgänge (wo ein Grundstück gegen ein anderes Grundstück getauscht wird) sowie
  • Gemischte Schenkungen (wenn beispielsweise für die Schenkung oder Erbschaft noch eine Gegenleistung/ein Ausgleichsbetrag z.B. an Geschwister gezahlt wird).

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.