Immobilien & Steuern

Immobilien & Steuern XIII

2.4. Umsatzsteuersätze bei Vermietung

Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sind grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Es gelten jedoch folgende Ausnahmen, für die zwingend Steuerpflicht besteht:

  • Die Vermietung zu Wohnzwecken–Steuersatz grundsätzlich 10% (ausgenommen eine als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme (Heizkosten)–Steuersatz 20%, sowie der Entgeltsanteil, der auf mitvermietete (bewegliche) Einrichtungsgegenstände entfällt–Steuersatz 20%)
  • Die Vermietung von Räumen oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagen und Parkplätze) – Steuersatz 20%. Dies gilt auch dann, wenn der Parkplatz gemeinsam mit einer Wohnung vermietet wird.
  • Die Vermietung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören, auch wenn siewesentliche Bestandteile eines Grundstückes sind – Steuersatz 20%
  • Die Beherbergung in eingerichteten Wohnund Schlafräumen (Hotel, Pension, Zimmer mit Frühstück)–Steuersatz 13%, die Verabreichung eines ortsüblichen Frühstücks, wenn sie zusammen mit einer Beherbergung erfolgt, unterliegt dem Steuersatz von 10%.
  • Die Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke – Steuersatz 13%

Alle nicht unter die vorgenannten Ausnahmen fallenden Vermietungen (insbesondere Büros, Geschäftsräumlichkeiten, Ordinationen, Lagerplätze, Sportplätze, Turnsäle, Schulen und Kindergärten, Amtsräume) sind grundsätzlich unecht umsatzsteuerbefreit. Die Vermieterin/der Vermieter braucht dafür keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen, darf jedoch in ihren/seinen Rechnungen auch keine Umsatzsteuer ausweisen und hat auch kein Recht auf Abzug der mit der Vermietung zusammenhängenden Vorsteuern.

Die Vermieterin/der Vermieter hat in diesen Fällen grundsätzlich das Recht, für jeden einzelnen Umsatz (Mietobjekt) für die Steuerpflicht des Umsatzes zu optieren. Anzuwenden ist dann der Normalsteuersatz von 20%.

Hinweis
Da es sich dann um einen steuerpflichtigen Umsatz handelt, steht der Vermieterin/dem Vermieter in der Folge der Vorsteuerabzug zu.

Die Ausübung dieser Option zur Steuerpflicht erfordert keine besondere Erklärung gegenüber dem Finanzamt. Es genügt vielmehr die entsprechende steuerpflichtige Behandlung in der Umsatzsteuervoranmeldung oder Umsatzsteuererklärung. Die Option oder auch die Zurücknahme einer vorgenommenen Option kann solange ausgeübt werden, bis die Umsatzsteuer für das betreffende Jahr rechtskräftig veranlagt ist. Eine in einem Kalenderjahr durchgeführte Option hat keine Bindungswirkung für die Folgejahre.

Achtung: Diese Optionsmöglichkeit ist für Miet- und Pachtverhältnisse eingeschränkt,

  • die nach dem 31. August 2012 beginnen,
  • sofern mit der Errichtung des Gebäudes durch die Vermieterin/den Vermieter nicht bereits vor dem 1. September 2012 begonnen wurde.

Die Option zur Steuerpflicht ist dann nur mehr zulässig, soweit die Mieterin/der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich (d.h. zu mindestens 95%) für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Vermieterin/der Vermieter hat diese Voraussetzung nachzuweisen.

Die Optionsmöglichkeit besteht für jeden einzelnen Umsatz, somit für die einzelne Vermietung. Es ist daher durchaus möglich, Mieterlöse für Teile eines Mietobjektes normal zu versteuern und für die übrigen Teile die Steuerbefreiung in Anspruch zu nehmen.

Beispiel
Ein Unternehmer vermietet Büroräume an die Mieter A und B. Die Mieter nutzen die gemieteten Räumlichkeiten ausschließlich zur Erzielung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Er kann beide Vermietungen voneinander unabhängig behandeln. Entweder beide steuerfrei, beide steuerpflichtig oder eine Vermietung steuerfrei und die andere steuerpflichtig. Der Unternehmer kann weiters auch die Vermietung in einem Jahr steuerfrei und im Folgejahr steuerpflichtig behandeln und umgekehrt.

Beim Wechsel von steuerpflichtiger zur steuerfreien Vermietung ist allerdings eine allfällige Verpflichtung zur Korrektur von geltend gemachten Vorsteuern zu beachten.zichtserklärung auf die Kleinunterbefreiung nicht automatisch auch eine Option zur Behandlung von steuerfreien Vermietungsumsätzen als steuerpflichtig.

Verhältnis zur Kleinunternehmerregelung
Kleinunternehmer/innen, die ihre Vermietungsumsätze steuerpflichtig behandeln wollen, müssen zusätzlich mittels gesonderter Erklärung auf die Anwendung der Steuerbefreiung für Kleinunternehmer/innen verzichten. Umgekehrt bedeutet die Verzichtserklärung auf die Kleinunterbefreiung nicht automatisch auch eine Option zur Behandlung von steuerfreien Vermietungsumsätzen als steuerpflichtig.

2.4.1. Vermietung von Grundstücken an Botschaften, Konsulate, Internationale Organisationen und Diplomaten

Bei der Vermietung eines Grundstückes an Botschaften, Konsulate, Internationale Organisationen und Diplomaten besteht die Möglichkeit, den Umsatz steuerfrei zu belassen. Im Gegensatz zu den anderen im Zusammenhang mit Immobilien möglichen (unechten) Steuerbefreiungen handelt es sich dabei um eine so genannte echte Umsatzsteuerbefreiung: Die Vermieterin/ der Vermieter muss insoweit keine Umsatzsteuer abführen, die Berechtigung zum Vorsteuerabzug bleibt jedoch–anders als bei einer unechten Steuerbefreiung–aufrecht.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerbefreiung ist, dass die Mieterin/der Mieter des Grundstückes bzw. der Räumlichkeit der Vermieterin/dem Vermieter eine vom Bundesministerium für Europa, Integration und Äußeres ausgestellte Bescheinigung aushändigt, aus der hervorgeht, dass die Voraussetzungen einer steuerfreien Vermietung an sie/ihn gegeben sind (Mustertext siehe Formular U46). Die Bescheinigung stellt das Bundesministerium für Europa, Integration und Äußeres über Antrag der Mieterin/des Mieters aus.

Diese Bescheinigung ist für die Vermieterin/ den Vermieter der Nachweis, dass die Voraussetzungen für die Steuerfreiheit gegeben sind und ist zu den Aufzeichnungen zu nehmen. Diese Steuerfreiheit gilt für den in der Bescheinigung angegebenen Zeitraum, längstens jedoch für die Dauer des Mietverhältnisses mit der in der Bescheinigung genannten Einrichtung bzw. Person (Botschaft, Konsulat, Internationale Organisation, Diplomat).

2.4.2. Entstehen der Steuerschuld bei Vermietungsumsätzen

Im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind die Umsätze nach vereinnahmten Entgelten (Istbesteuerung) zu berechnen, wenn in einem der beiden vorangegangenen Kalenderjahre die Vermietungserlöse unter 110.000 Euro lagen. Besteuerung nach vereinnahmten Entgelten bedeutet die Versteuerung der Umsätze nach Zahlungseingang. Bei der Istbesteuerung entsteht die Steuerschuld mit Ablauf des Kalendermonats, in dem die Vermietungserlöse vereinnahmt werden.

Beispiel Istbesteuerung
Die Monatsmiete Juli 2017 beträgt 5.000 Euro zuzüglich 10% USt in Höhe von 500 Euro. Zahlungseingang ist im Oktober 2017. Der im Oktober vereinnahmte Betrag ist in der Umsatzsteuervoranmeldung für Oktober 2017 auszuweisen und als Umsatz des Oktobers zu versteuern, auch wenn die Miete den Monat Juli betroffen hat.

Das Finanzamt hat jedoch auf Antrag zu gestatten, dass eine Vermieterin/ein Vermieter die Steuer für ihre/seine Vermietungsumsätze nach vereinbarten Entgelten (Sollbesteuerung) berechnet. Ein solcher Antrag auf Sollbesteuerung muss spätestens zum Termin der Abgabe der ersten Umsatzsteuervoranmeldung für dieses Jahr gestellt werden. Wird nur die Umsatzsteuerjahreserklärung abgegeben, so ist es der Zeitpunkt der Einbringung dieser Jahreserklärung.

War in zwei aufeinander folgenden Kalenderjahren der Gesamtumsatz höher als 110.000 Euro, so muss nach Ablauf dieses Zeitraumes auf Sollbesteuerung (Besteuerung nach vereinbarten Entgelten) entsteht die Steuerschuld grundsätzlich mit Ablauf des Kalendermonats, in dem die Umsätze (Vermietungen) ausgeführt worden sind; dieser Zeitpunkt verschiebt sich um einen Kalendermonat, wenn die Rechnungsausstellung erst nach Ablauf des Kalendermonats erfolgt, in dem die Leistung erbracht worden ist

Beispiel Sollbesteuerung
Die Monatsmiete Juli 2017 beträgt 5.000 Euro zuzüglich 10% USt. in Höhe von 500 Euro: Zahlungseingang ist im Oktober 2017. Die Monatsmiete Juli 2017 ist bereits in der Umsatzsteuervoranmeldung für Juli 2017 auszuweisen und als Umsatz des Juli 2017 zu versteuern, auch wenn die Zahlung erst später eingegangen ist.

Anzahlungen: Erhält die Vermieterin/der Vermieter Mietzahlungen im Voraus für zukünftige Mietzeiträume (Anzahlungen), so entsteht auch bei einer Sollbesteurerin/ einem Sollbesteuerer insoweit die Steuerschuld bereits mit Ablauf des Kalendermonats, in dem diese Mietvorauszahlung vereinnahmt wurde (so genannte „Mindest-Istbesteuerung“).

Beispiel Mindest-Istbesteuerung
Die Monatsmieten für Juli, August und September 2017 betragen jeweils 5.000 Euro zuzüglich 10% USt in Höhe von 500 Euro. Zahlungseingang ist bereits im Juli 2017. Nicht nur die Monatsmiete Juli 2017, sondern auch die für August und September vorausbezahlten Mieten sind bereits in der Umsatzsteuervoranmeldung für Juli 2017 auszuweisen und als Umsatz des Juli 2017 zu versteuern.

2.5. Voraussetzungen für die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs

Erbringt ein/e andere/r Unternehmer/in an eine/n Vermieter/in eine umsatzsteuerpflichtige Lieferung oder Dienstleistung (sonstige Leistung) im Zusammenhang mit der steuerpflichtigen oder echt befreiten Vermietung, so kann die Vermieterin/der Vermieter den ihr/ihm für diese Vorleistung in Rechnung gestellten Umsatzsteuerbetrag als so genannte Vorsteuer gegenüber dem Finanzamt geltend machen, indem sie/er ihn mit ihrer/seiner eigenen Umsatzsteuerschuld gegenverrechnet (Vorsteuerabzug). Im Ergebnis wird dadurch die eigene Umsatzsteuerschuld der Vermieterin/des Vermieters um die Vorsteuerbeträge vermindert.

Der Vorsteuerabzug ist ausgeschlossen, soweit Vorsteuerbeträge für Vorleistungen anfallen, die zur Ausführung (unecht) steuerfreier Umsätze (z.B. steuerfreie Vermietungsumsätze, steuerfreie Veräußerung, steuerfreie Entnahme, Umsätze als Kleinunternehmer) dienen. Die Frage, ob der Vorsteuerabzug zulässig oder ausgeschlossen ist, ist immer für den Veranlagungszeitraum (=Kalenderjahr) zu prüfen, in dem die Vorsteuern anfallen.

2.5.1. Ordnungsgemäße Rechnung

Voraussetzung für die Geltendmachung des Vorsteuerabzuges ist das Vorliegen einer ordnungsgemäßen Rechnung, die zwingend folgende Angaben zu enthalten hat:

  • Name und Anschrift der leistenden Unternehmerin/des leistenden Unternehmers
  • die dem leistenden Unternehmer vom (österreichischen) Finanzamt erteilte Umsatzsteuer-Identifikationsnummer („UID-Nummer“)
  • Name und Anschrift des Leistungsempfängers
  • Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Leistungsempfängers („UID-Nummer“), wenn der Gesamtbetrag der Rechnung (= brutto; d.h. Entgelt zuzüglich Umsatzsteuer) 10.000 Euro übersteigt
  • Menge und handelsübliche Bezeichnung der gelieferten Gegenstände bzw. Art und Umfang der sonstigen Leistung
  • Tag der Leistungserbringung oder Zeitraum, über den sich die sonstige Leistung erstreckt
  • Entgelt und anzuwendender Steuersatz bzw. Hinweis auf eine Steuerbefreiung
  • auf das Entgelt entfallender Steuerbetrag
  • Ausstellungsdatum
  • fortlaufende Nummer (mit einer oder mehreren Zahlenreihen, die zur Identifizierung der Rechnung einmalig vergeben werden)

Bei Rechnungen, deren Gesamtbetrag (Bruttobetrag, also inkl. USt) 400 Euro nicht übersteigt (so genannte Kleinbetragsrechnungen), genügen folgende Angaben:

  • Ausstellungsdatum
  • Name und Anschrift des leistenden Unternehmers
  • Menge und handelsübliche Bezeichnung der gelieferten Gegenstände bzw. Art und Umfang der sonstigen Leistung
  • Tag der Leistungserbringung oder Zeitraum, über den sich die sonstige Leistung erstreckt
  • Entgelt und Steuerbetrag in einer Summe (= Bruttobetrag) und
  • Steuersatz

2.5.2. Zeitpunkt des Vorsteuerabzugs –Sollbesteuerung

Voraussetzung für den Vorsteuerabzug bei Sollbesteuerern ist grundsätzlich, dass

  • die Vorleistung für das Unternehmen des Vermieters bereits ausgeführt wurde und
  • eine ordnungsgemäße Rechnung darüber vorliegt.

Die Bezahlung der Rechnung ist grundsätzlich nicht erforderlich.

Ausnahme: Bei Anzahlungen (Zahlung erfolgt vor Erbringung der Vorleistung) kann der Vermieter für den von ihm vorausgezahlten Betrag die Vorsteuer schon im Monat der Zahlung geltend machen, wenn ihm auch eine ordnungsgemäße Anzahlungsrechnung ausgestellt wird.

2.5.3. Zeitpunkt des Vorsteuerabzugs –Istbesteuerung

Istbesteuerer können Vorsteuer grundsätzlich erst dann geltend machen, wenn die Vorleistung für das Unternehmen des Vermieters bereits ausgeführt wurde,

  • eine ordnungsgemäße Rechnung darüber vorliegt und
  • die Zahlung geleistet worden ist.

Ausnahme: wenn eine Überrechnung in Höhe der gesamten auf die Leistung entfallenden Umsatzsteuer auf das Abgabenkonto des Leistungserbringers erfolgt, ist die Bezahlung auch bei Istbesteuerern keine Voraussetzung für den Vorsteuerabzug.

Können Vorsteuern bereits abgezogen werden, obwohl noch keine Vermietungsumsätze erzielt werden?

Schon bevor ein/e Unternehmer/in aus der Vermietung eines Gebäudes Einnahmen erzielt, können Vorsteuern steuerlich berücksichtigt werden, wenn die Absicht besteht, steuerpflichtige Vermietungsumsätze zu erzielen. Der/die angehende Vermieter/in muss dabei bereits im Zeitpunkt des Bezuges der Vorleistung dem Finanzamt darlegen können (z.B. durch entsprechende Vorvereinbarungen mit zukünftigen Mietern oder anhand anderer über eine bloße Absichtserklärung hinausgehender Umstände), dass zum Zeitpunkt des Bezuges der Vorleistung die Wahrscheinlichkeit einer bevorstehenden steuerpflichtigen Vermietung mit größerer Sicherheit anzunehmen war als der Fall einer steuerbefreiten Vermietung oder der Fall des Unterbleibens einer Vermietung.

Welche Folgen hat die nachträgliche Änderung der Verhältnisse, die ursprünglich für den Vorsteuerabzug maßgeblich waren?

Eine in einem Kalenderjahr für ein Gebäude geltend gemachte Vorsteuer ist zu berichtigen, wenn sich in den auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgenden 19 Kalenderjahren die Verhältnisse ändern, die im Jahr der erstmaligen Verwendung für den Vorsteuerabzug maßgeblich waren. Dabei ist für jedes Jahr der Änderung jeweils 1/20 der Vorsteuern zu korrigieren. Anmerkung: wurde das Gebäude erstmalig vor dem 1. April 2012 vermietet, verkürzt sich der Beobachtungszeitraum auf 10 Jahre, es ist dann für jedes Jahr der Änderung jeweils 1/10 der Vorsteuern zu korrigieren. Betroffen davon sind Vorsteuern für die Anschaffung- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen, nicht jedoch für die laufende Erhaltung.

Eine Änderung der Verhältnisse für den Vorsteuerabzug liegt insbesondere dann vor, wenn ein/e Unternehmer/in ein Mietobjekt zunächst steuerpflichtig vermietet (und daher den Vorsteuerabzug zu Recht vornimmt), und in einem der 19 (bzw 9) Folgejahre jedoch

  • zur steuerfreien Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten übergeht,
  • das Gebäude steuerfrei verkauft oder entnimmt oder
  • durch Absinken der Umsätze unter die Kleinunterregelung fällt.

In diesen Fällen hat also der/die Unternehmer/in für jedes Jahr der Änderung 1/20 (bzw 1/10) der geltend gemachten Vorsteuern wieder an das Finanzamt zurückzuzahlen.

2.6. Umsatzsteuervoranmeldung

Bei der Umsatzsteuer handelt es sich um eine selbst zu berechnende Abgabe. In der im Regelfall für einen Kalendermonat (Voranmeldungszeitraum) zu erstellenden Umsatzsteuervoranmeldung werden der errechneten Umsatzsteuer die Vorsteuerbeträge gegenübergestellt.

Überwiegt die Umsatzsteuer, ergibt sich eine Zahllast bzw. Vorauszahlung. Überwiegt die Vorsteuer, führt dieser Vorsteuerüberhang zu einer Gutschrift bzw. einem Überschuss. Haben die Umsätze im vorangegangenen Kalenderjahr 100.000 Euro nicht überstiegen, so ist jedoch das Kalendervierteljahr der Voranmeldungszeitraum.

Spätestens am 15. des auf den Voranmeldungszeitraum zweitfolgenden Kalendermonats (bei einem vierteljährlichen Voranmeldungszeitraum somit bis zum 15.2., 15.5., 15.8.und 15.11.) hat der Unternehmer die Umsatzsteuervoranmeldung beim Finanzamt einzureichen. Die Übermittlung muss grundsätzlich elektronisch über FinanzOnline erfolgen.

Haben die Umsätze im vorangegangenen Kalenderjahr 30.000 Euro nicht überstiegen, so entfällt die Verpflichtung zur Einreichung der Voranmeldungen, wenn die errechnete Vorauszahlung zur Gänze spätestens am Fälligkeitstag entrichtet wird oder sich für einen Voranmeldungszeitraum keine Vorauszahlung ergibt. Im Falle einer Gutschrift ist der Vorsteuerüberschuss jedoch immer mittels Umsatzsteuervoranmeldung dem Finanzamt mitzuteilen. Der gemeldete Vorsteuerüberhang wird dann dem Abgabenkonto gutgeschrieben und dort zur Abdeckung anderer Steuerverbindlichkeiten verwendet oder aber auf Antrag an den Unternehmer (auf dessen Bankkonto) zurückgezahlt.

Wann ist die Umsatzsteuer fällig?

Eine Zahllast ist spätestens am 15. des auf den Voranmeldungszeitraum zweitfolgenden Kalendermonats (bei einem vierteljährlichen Voranmeldungszeitraum somit bis zum 15.2., 15.5., 15.8. und 15.11). und an das Finanzamt zu überweisen. Dieser Termin wird auch als Fälligkeitstag der Umsatzsteuer bezeichnet. Nach der Verwaltungspraxis gelten bei Mietshauseigentümer/inne/n die Umsatzsteuervorauszahlungen auch dann als noch rechtzeitig entrichtet, wenn sie spätestens gleichzeitig mit der Einreichung der Umsatzsteuerjahreserklärung für das betreffende Jahr an das Finanzamt abgeführt werden, und die im Rahmen des gesamten Unternehmenszu entrichtende Umsatzsteuer 580 Euro nicht übersteigt.

Muss ich eine Umsatzsteuererklärung einreichen?

Grundsätzlich hat jede/r Unternehmer/in fürdas abgelaufene Kalenderjahr eine Umsatzsteuererklärung abzugeben. Die Übermittlung muss grundsätzlich elektronisch über FinanzOnline erfolgen. Kleinunternehmer/innen, wenn sie keine Umsatzsteuer schulden, sind von dieser Verpflichtung befreit, wenn ihr laufender Umsatz 30.000 Euro nicht übersteigt, und sie vom Finanzamt auch nicht aufgefordert wurden.

Die Umsatzsteuererklärung ist bis 30. April des Folgejahres bzw. bei elektronischer Übermittlung über FinanzOnline bis 30. Juni des Folgejahres einzureichen. Diese Frist kann im Einzelfall auf begründeten Antrag verlängert werden. Auf Basis des Ergebnisses der Überprüfung der Umsatzsteuererklärung werden Sie als Unternehmer zur Umsatzsteuer veranlagt und erhalten einen schriftlichen Umsatzsteuerbescheid.

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.