Immobilien & Steuern XII

2. Umsatzsteuer

Bin ich Unternehmer/in, wenn ich eine Liegenschaft vermiete?

Wer eine Liegenschaft (Grund und Boden, Gebäude, Eigentumswohnung) vermietet oder verpachtet ist selbständig und nachhaltig zur Erzielung von Einnahmen tätigund damit Unternehmer/in im Sinne des Umsatzsteuerrechts. Dem österreichischen Umsatzsteuerrecht unterliegen die dabei erzielten Einnahmen dann, wenn das vermietete Grundstück im Inland gelegen ist.

Was ist eine Hausgemeinschaft?

Befindet sich das Vermietungsobjekt im Alleineigentum einer Person, so ist diese als Einzelunternehmer/in tätig. Sind mehrere Personen Miteigentümer/innen einer Liegenschaft, so liegt eine Miteigentumsgemeinschaft–eine so genannte „Hausgemeinschaft“–vor. Hausgemeinschaften werden als Unternehmer tätig, wenn sie als solche durch Vermietungstätigkeit nach außen hin in Erscheinung treten, wobei die Vermietung auch an einzelne Miteigentümer/innen erfolgen kann.

2.1. „Gemischte“ (unternehmerische und private) Nutzung von Grundstücke

2.1.1. Teilweise private Nutzung durch die/den Alleineigentümer/in

Wird ein im Alleineigentum einer Vermieterin/eines Vermieters stehendes Mietobjekt von ihr/ihm oder ihren/seinen Angehörigen teilweise privat genutzt, so unterliegt diese Nutzung nicht der Umsatzsteuer. Für den privat genutzten Teil des Mietobjektes ist aber auch der Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Lässt die Eigentümerin/der Eigentümer am Mietobjekt Leistungen durchführen, so sind die dafür ausgewiesenen Vorsteuerbeträge in einen abzugsfähigen und in einen nicht abzugsfähigen Teil aufzuteilen. Ist eine direkte Zuordenbarkeit zu den unternehmerisch oder den privat genutzten Teilen der Liegenschaft möglich, so ist diese vorzuziehen. Ansonsten wird die Aufteilung im Regelfall nach der Nutzfläche erfolgen.

Beispiel 1
In einem Mietwohnhaus werden 25% der Gesamtnutzfläche vom Hausherrn bewohnt und der Rest an Fremde vermietet. Für die Reparatur des Daches werden Vorsteuern in Rechnung gestellt. Es sind nur 75% der Vorsteuern abziehbar.

Beispiel 2
Nach dem Auszug eines Mieters wird dessen Wohnung neu ausgemalt und in weiterer Folge wieder vermietet. Die für das Ausmalen angefallenen Vorsteuern sind zur Gänze abzugsfähig, da sie direkt dem unternehmerisch genutzten Teil zugeordnet werden können.

2.1.2. Private Nutzung durch eine/n Miteigentümer/in bei einer Hausgemeinschaft

Im Falle der Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses durch die Miteigentümer/innen ist im Regelfall kein Mietvertrag, sondern eine bloße Vereinbarung über eine Gebrauchsüberlassung anzunehmen. Eine bloße Gebrauchsüberlassung unter den Miteigentümerinnen/Miteigentümern begründet kein umsatzsteuerliches Unternehmen. Somit ergeben sich keine Umsatzsteuerpflicht und auch keine Berechtigung zum Vorsteuerabzug.

Nur wenn eine fremdübliche Vertragsgestaltung (Mietvertrag mit der Miteigentümergemeinschaft, fremdübliche Mietzinsbildung, untergeordnete private Nutzung) zwischen der Miteigentümerin/dem Miteigentümer und der Miteigentumsgemeinschaft vorliegt, kann auch die Wohnung der Miteigentü- merin/des Miteigentümers zum Unternehmensbereich zählen. Der Mietzins der Miteigentümerin/des Miteigentümers ist–wie von den übrigen Mieterinnen und Mietern – umsatzsteuerlich zu erfassen. Eine Vorsteuerkürzung ist in diesem Fall nicht erforderlich.

Anderes gilt für die Überlassung der Ehewohnung durch eine Ehegattengemeinschaft an eine/n der beiden Ehepartner/innen. Dies wird grundsätzlich (auch bei Vorliegen einer fremdüblichen Vertragsgestaltung) nicht als eine zum Vorsteuerabzug berechtigende Vermietungstätigkeit anerkannt.

Wird ein Gebäude von den Miteigentümerinnen/den Miteigentümern oder deren nahen Angehörigen überwiegend privat genutzt, so ist davon auszugehen, dass die Befriedigung des eigenen Wohnbedürfnisses durch die Miteigentümer/innen im Vordergrund steht. Es liegt keine Vermietung, sondern nur eine Vereinbarung über die Gebrauchsüberlassung vor.

2.2. Steuerbefreiung für Kleinunternehmer/innen (Kleinunternehmerregelung)

Wird die Vermietung und Verpachtung im Rahmen eines „Kleinunternehmens“ ausgeführt, so sind die Umsätze (unecht) von der Umsatzsteuer befreit. Dies bedeutet, dass die Vermieterin/der Vermieter in diesem Fall

• einerseits keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen muss (sie/er darf jedoch in ihren/seinen Rechnungen keine Umsatzsteuer ausweisen),
• andererseits aber auch kein Recht auf Vorsteuerabzug aus den Eingangsrechnungen hat.

Kleinunternehmer/in ist ein/e Unternehmer/ in, die/der im Inland ihr/sein Unternehmen betreibt und deren/dessen Umsatz im Kalenderjahr 30.000 Euro netto nicht übersteigt. Ein einmaliges Überschreiten dieser Grenze um nicht mehr als 15% innerhalb von 5 Kalenderjahren ist jedoch nicht schädlich.

Achtung: Bei der Prüfung, ob die 30.000-Euro-Grenze überschritten wird, sind neben den Vermietungsumsätzen alle Lieferungen und sonstigen Leistungen, die die Unternehmerin/der Unternehmer im Inland gegen Entgelt im Rahmen ihres/ seines Unternehmens ausführt und der Eigenverbrauch im Inland mit einzubeziehen. Außer Ansatz bleiben Umsätze aus Hilfsgeschäften, Geschäftsveräußerungen im Ganzen sowie bestimmte unecht steuerbefreite Umsätze, z.B.

• steuerbefreite Umsätze aus Heilbehandlungen im Bereich der Humanmedizin,
• steuerbefreite Umsätze als Versicherungsvertreter.

Umsätze, die unter die land- und forstwirtschaftliche Durchschnittssatzbesteuerung fallen, können dabei im Falle einer Schätzung mit 150% des Einheitswertes des landwirtschaftlichen Betriebes angesetzt werden. Wird die 30.000-Euro-Grenze nicht überschritten, gilt die unechte Steuerbefreiung für Kleinunternehmer/innen automatisch. Die/der Vermieter/in muss dann keine Umsatzsteuervoranmeldungen und bis zu einem laufenden Jahresumsatz von 30.000 Euro auch keine Umsatzsteuerjahreserklärung abgeben. Weist allerdings ein/e Kleinunternehmer/in in einer Rechnung eine Umsatzsteuer gesondert aus, so schuldet sie/er diesen Steuerbetrag dem Finanzamt.

Auf die Steuerbefreiung als Kleinunternehmer/in kann verzichtet werden. Ein solcher Verzicht kann bis zur Rechtskraft des Umsatzsteuerbescheides gegenüber dem Finanzamt schriftlich erklärt werden (Formular U 12). Diese Verzichtserklärung bindet Sie für mindestens 5 Jahre und bewirkt (insbesondere bei Wohnraumvermietung) die Steuerpflicht der Mietumsätze (sofern nicht eine andere Steuerbefreiung Anwendung findet), es steht Ihnen aber für in dieser Zeit bezogene Leistungen auch das Recht auf Vorsteuerabzug zu.

Nach Ablauf des fünfjährigen Bindungszeitraumes kann die Verzichtserklärung bis zum 31. Jänner eines widerrufen und damit die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer/ innen ab diesem Jahr wiederum in Anspruch genommen werden. Zu beachten ist dabei, dass es beim Übergang von der Steuerpflicht zur Steuerbefreiung unter bestimmten Voraussetzungen zu einer Korrektur von geltend gemachten Vorsteuerbeträgen kommen kann. Wenn Sie ausschließlich an Endverbraucher/innen (private Wohnungsmieter/innen) vermieten und keine nennenswerten Vorsteuern anfallen, kann sich die „Kleinunternehmerregelung“ als vorteilhaft erweisen, weil Sie durch den Entfall der Umsatzsteuer entweder ihr Mietobjekt billiger anbieten oder höhere Einnahmen erzielen können.

2.3. Bemessungsgrundlage Umsatzsteuer

Die/der Vermieter/in hat die Umsatzsteuer vom Entgelt zu berechnen. Zum Entgelt gehört alles, was die/der Mieter/in für die Nutzung des Mietobjektes aufzuwenden hat, um diese zu erhalten. Zum Entgelt gehören daher nicht nur der Hauptmietzins, sondern alle von der Mieterin oder vom Mieter zu tragenden Vor- und Nebenleistungen

Beispiele für umsatzsteuerliche Entgeltsbestandteile:

• Hauptmietzins,
• Betriebskosten,
• Heizkosten,
• Verwaltungskosten,
• Mietvorauszahlungen,
• Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, Baukostenzuschüsse,
• Erhöhungsbetrag nach § 18 MRG,
• Investitionen des Mieters/der Mieterin in das Mietobjekt, zu denen er sich verpflichtet hat.

Nicht zum Entgelt gehören

• So genannte durchlaufende Posten wie die von der Vermieterin/vom Vermieter an die/den Mieter/in weiterverrechnete Mietvertragsgebühr. Nach § 10 MRG hat ein/e Vermieter/in der/dem Vormieter/in unter bestimmten Voraussetzungen einen Aufwandsersatz zu leisten. Werden solche Aufwandsersätze nun von der Nachmieterin/vom Nachmieter der/dem Vermieter/in ersetzt, so können diese Beträge als Durchlaufposten behandelt werden.
• Echte Zuschüsse: Dazu zählen etwa Annuitätenzuschüsse für Darlehen zur Herstellung eines Wohngebäudes oder zur Sanierung eines Mietobjektes.
• Schadenersatzleistungen wie Versicherungszahlungen, gesetzliche Verzugszinsen, Prozesszinsen und Mahngebühren.

Die Vereinnahmung (und spätere Refundierung bei Beendigung des Mietverhältnisses) von Kautionen stellt keinen steuerbaren Umsatz dar. Zu Entgelt werden sie erst dann, wenn sie zugunsten der Vermieterin/des Vermieters zur Abdeckung eines Mietenrückstandes verfallen. Verfallen Kautionen hingegen, weil die Mieterin/der Mieter eine Reparatur unterlassen hat, so liegt nicht umsatzsteuerbarer Schadenersatz vor.

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.