Immobilien & Steuern

Immobilien & Steuern VIII

II. Vermietung und Verpachtung von Immobilien

1. Einkommensteuer

Was fällt unter die Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“?

Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie (Grundstück, Gebäude, Wohnung) unterliegen der Einkommensteuer und es muss eine Einkommensteuererklärung (Formular E1) und eine gesonderte Beilage (E1b) für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt abgegeben werden. Die Einkünfteermittlung erfolgt ausnahmslos durch Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten).

Sind auch die Einkünfte aus der Vermietung an nahe Angehörige in die Steuererklärung aufzunehmen?

Wird eine Wohnung an einen nahen Angehörigen vermietet, so ist darauf zu achten, dass das Mietverhältnis auch fremdüblich ist. Das bedeutet, das Mietverhältnis muss so gestaltet sein (z.B. Preis, Dauer, Kündigungsfristen, Zahlungsmodalitäten), als wäre es zwischen Fremden abgeschlossen worden. Ist das nicht der Fall, wird das Mietverhältnis vom Finanzamt nicht anerkannt. Sowohl die Einnahmen als auch die Ausgaben daraus sind dann in der Abgabenerklärung nicht zu berücksichtigen. Vermietungen zwischen Ehegatten und an unterhaltsberechtigte Kinder werden jedenfalls nicht anerkannt

Was zählt zu den Mieteinnahmen?

Zu den Einnahmen zählen die laufenden Mietzinse, die Betriebskostenbeiträge der Mieterin/ des Mieters, Ablösen aller Art sowie Schadenersatzleistungen für den Ausfall von Einnahmen.

Was sind Werbungskosten?

Werbungskosten sind alle mit der Erzielung von Einkünften im Zusammenhang stehenden Aufwendungen und Ausgaben. Dazu zählen insbesondere die Absetzung für Abnutzung (siehe dazu Kapitel II. 1.1.), laufende Betriebskosten (sofern sie nicht als durchlaufende Posten behandelt werden dürfen), Finanzierungsaufwendungen, Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, laufende Reparaturen, Hausversicherung, Grundsteuer, Rauchfangkehrerkosten, usw.

Wann sind die Einnahmen und die Ausgaben zu erfassen?

Für die zeitliche Zuordnung gilt das Zufluss-/ Abflussprinzip. Demnach gelten Einnahmen in jenem Kalenderjahr als bezogen, in dem sie dem Steuerpflichtigen zugeflossen sind, Ausgaben sind im Kalenderjahr des Abflusses zu erfassen. Steuerlich abzugsfähige Werbungskosten können bereits vorliegen, wenn noch keine Einnahmen zufließen (Vorwerbungskosten).

Beispiel
Frau H. kauft eine Wohnung, die sie vermieten möchte. Vor Vermietungsbeginn sind jedoch bereits die Betriebskosten zu bezahlen sowie die Rechnung für die Malerarbeiten. Auch die Kosten für das Inserat in der Zeitung sind sofort fällig. Obwohl die Wohnung noch nicht vermietet ist und daher noch keine Einnahmen zufließen, können diese Ausgaben als Werbungskosten angesetzt werden.

Auch nach Beendigung der Vermietung anfallende Kosten wie z. B. Nachzahlungen für die Zeit der Vermietung für Kanal- und Müllgebühren, Grundsteuer oder Wassergebühren sind noch abzugsfähig, auch wenn keine Einnahmen mehr zufließen (Nachwerbungskosten).

Wie hoch ist die Steuerbelastung?

Die Einkünfte, die sich aufgrund des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten ergeben, sind in der Einkommensteuererklärung zu erfassen, wofür eine eigene Beilage (E1b) erforderlich ist. Die gesamten Einkünfte des Jahres werden addiert und in Summe der Einkommensteuer unterworfen. Die Höhe der Einkommensteuer für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist daher abhängig von der Höhe der gesamten Einkünfte.

Was ist zu beachten, wenn ich nur einen Teil meines Haus vermiete?

Benutzt die/der Vermieter/in einen Teil ihres/seines Hauses für eigene Wohnzwecke, sind die auf diesen Teil entfallenden Werbungskosten einschließlich der anteiligen AfA (Absetzung für Abnutzung) nicht abzugsfähig.

Was passiert, wenn sich aus der Vermietung ein Verlust ergibt?

Treten bei der Vermietung vorübergehend Verluste auf, so können diese Verluste im gleichen Jahr mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden. Sind in diesem Jahr keine anderen positiven Einkünfte vorhanden, ist ein Verlustvortrag nicht möglich und somit sind die Verluste verloren. Entstehen laufend Verluste aufgrund der Vermietung, besteht die Möglichkeit, dass das Finanzamt die Vermietungstätigkeit als Liebhaberei (näheres siehe Punkt II. 3.) einstuft. Die Verluste, die daraus entstehen, dürfen dann nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden. Ein Gewinn, der sich ausnahmsweise ergeben würde, wäre nicht steuerpflichtig.

1.1. Absetzung für Abnutzung (AfA)

Um eine Wertminderung des Gebäudes bei Vermietung zu berücksichtigen, kann für das Gebäude eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden. Der Wertanteil für Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden, weshalb die anteiligen Kosten bei den Anschaffungskosten auszuscheiden sind.

1.1.1. AfA-Bemessungsgrundlage

Entgeltlicher Erwerb

Grundsätzlich sind für die AfA die tatsächlichen Anschaffungs- und Herstellungskosten heranzuziehen. Dazu gehören auch die Anschaffungsnebenkosten wie z. B. die Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Vertragserrichtungskosten oder die Maklerprovision. Die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten sind dabei auszuscheiden.
Eintragung in den KZ 9409 und 9410 im Formular E 1b

Unentgeltlicher Erwerb

Wird das Mietobjekt unentgeltlich erworben (z. B. Schenkung, Erbschaft) und durchgehend vermietet, ist die AfA des Rechtsvorgängers fortzusetzen. Wird das Mietobjekt unentgeltlich erworben und erstmalig zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet, sind als Bemessungsgrundlage für die AfA

  • bei Altvermögen (siehe Kapitel III. 1.): die fiktiven Anschaffungskosten (Eintragung in KZ 9412 im Formular E 1b)
  • bei Neuvermögen (siehe Kapitel III. 1.): die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten

heranzuziehen.

Fiktive Anschaffungskosten

Die fiktiven Anschaffungskosten sind jene Aufwendungen, die zum Zeitpunkt des Erwerbsvorganges für das Gebäude entsprechend der Beschaffenheit zum Stichtag aufzubringen gewesen wären. Das heißt, das ist jener Betrag, den ein/e Käufer/in zahlen müsste, wenn sie/er das Gebäude zum jetzigen Zeitpunkt kaufen würde. Maß- gebend ist der Verkehrswert, nicht ein Bauoder Versicherungswert. Ein Grundanteil ist auszuscheiden.

Wie hoch ist der Anteil für Grund und Boden?

Grundsätzlich hat die Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Gebäude und Grund und Boden zu erfolgen. Das BMF lässt bis inklusive 2015 einen Ansatz für den Grundanteil mit 20% zu, außer es ergeben sich Anhaltspunkte dafür, dass eine Schätzung in diesem Verhältnis zu einem nicht sachgerechten Ergebnis führt. Ab dem Jahr 2016 gilt ein gesetzliches Aufteilungsverhältnis von 40% für Grund und Boden und 60% für Gebäude. Abweichende Aufteilungsverhältnisse sind in der Grundstückswertverordnung 2016 BGBl II Nr. 442/2015 festgelegt. Demnach beträgt der auf Grund und Boden entfallende Anteil der Anschaffungskosten:

  • 20% in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, bei denen der durchschnittliche Qaudratmeterpreis für baureifes Land weniger als 400 Euro beträgt;
  • 30% in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, bei denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 Euro beträgt, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst;
  • 40% in Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern und in Gemeinden, bei denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 Euro beträgt, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern sind derzeit: Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck. Klagenfurt hat derzeit knapp unter 100.000 Einwohner.

Wie hoch ist die AfA?

Bei Gebäuden, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung dienen, wird eine Nutzungsdauer von 66,67 Jahren unterstellt, das entspricht einem jährlichen AfA-Satz von 1,5%. Es sind somit grundsätzlich 1,5% der Anschaffungskosten eines Gebäudes jährlich als Werbungskosten zu berücksichtigen. Der AfA-Satz von 1,5% gilt auch dann, wenn ein gebrauchtes Gebäude gekauft wird. Will ein/e Steuerpflichtige/r eine höhere AfA als 1,5% der Anschaffungskosten geltend machen, muss sie/er die kürzere Nutzungsdauer des Gebäudes nachweisen.

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.