Immobilien & Steuern VII
5.3. Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer
Kann die Grunderwerbsteuer selbst berechnet werden?
Zur Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer sind nur Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälte und /Notarinnen/Notare (Parteienvertreter/innen) innerhalb der Frist für die Vorlage der Abgabenerklärung befugt. Parteienvertreter/innen, die eine Selbstberechnung vornehmen, haben die selbstberechnete Grunderwerbsteuer spätestens bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat, in dem die Selbstberechnung erfolgt, zweitfolgenden Monats an das Finanzamt zu entrichten.
Beispiel
Über eine Liegenschaft wird ein Kaufvertrag mit 31. Mai 2016 abgeschlossen. Bis zum 15. Juli 2016 kann die Grunderwerbsteuer von einer Notarin/einem Notar oder Rechtsanwältin/Rechtsanwalt selbstberechnet werden. Die Selbstberechnung wird am 12. Juli 2016 durchgeführt. Die/der Parteienvertreter/in (Notar/in bzw. Rechtsanwältin/Rechtsanwalt) muss die berechnete Grunderwerbsteuer bis zum 15. September 2016 an das Finanzamt entrichten. Die/der Parteienvertreter kann gegenüber dem Grundbuchsgericht durch Bekanntgabe der so genannten Vorgangsnummer elektronisch erklären, dass eine Selbstberechnung vorgenommen wurde und die Grunderwerbsteuer sowie die Eintragungsgebühr abgeführt wurden.
5.3.1. Anzeige beim Finanzamt
Wer ist zur Anzeige beim Finanzamt verpflichtet?
Zur Anzeige der Rechtsvorgänge, die der Grunderwerbsteuer unterliegen, sind alle Steuerschuldner/innen verpflichtet und neben diesen auch Notarinnen/Notare, Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälte und Bevollmächtigte, die beim Erwerb des Grundstückes oder bei der Errichtung der Vertragsurkunde mitgewirkt haben.
Wie und wann ist die Abgabenerklärung dem Finanzamt vorzulegen?
- Sofern keine Selbstberechnung durch eine befugte Parteienvertreterin/einen befugten Parteienvertreter erfolgt, sind steuerbare Erwerbsvorgänge bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat, in dem dieSteuerschuld entstanden ist, zweitfolgenden Monats beim Finanzamt mit einer Abgabenerklärung anzuzeigen; die Abgabenerklärung ist durch eine befugte Parteienvertreterin/einen befugten Parteienvertreter elektronisch über FinanzOnline zu übermitteln.
- Bei steuerbefreiten Erwerbsvorgängen gemäß § 3 Abs. 1 Z 4 (Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren) sowie Z 5 GrEStG (bessere Gestaltung von Bauland) kann die Abgabenerklärung auch durch eine Steuerschuldnerin/einen Steuerschuldner selbst über FinanzOnline elektronisch übermittelt werden.
- Keine Anzeigeverpflichtung besteht bei steuerbefreiten Erwerbsvorgängen gem. § 3 Abs. 1 Z 1 lit. b GrEStG (Erwerbe nach dem Liegenschaftsteilungsgesetz, wenn die Bemessungsgrundlage 2.000 Euro nicht übersteigt).
- Eine papiermäßige Anzeige ist nicht möglich.
Beispiel
Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung wird am 11. Jänner 2016 abgeschlossen. Die Abgabenerklärung ist bis zum 15. März 2016 dem Finanzamt elektronisch zu übermitteln.
Die Anzeige hat auch zu erfolgen, wenn der Erwerbsvorgang von der Besteuerung ausgenommen ist (Ausnahme: gemäß § 3 Abs. 1 Z 1 lit. b GrEStG steuerbefreiter Vorgang). Auch über mündlich abgeschlossene Verträge ist eine elektronische Abgabenerklärung zu übermitteln. Wurde über den Erwerbsvorgang eine Schrift (Urkunde über den Vertrag, Beschluss usw.) errichtet, so ist der Abgabenerklärung eine Abschrift (Kopie) davon anzuschließen.
Welches Finanzamt ist für die Grunderwerbsteuer zuständig?
Für die Erhebung der Grunderwerbsteuer ist das Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel zuständig. Für einen Erwerbsvorgang, der beim Finanzamt angezeigt wurde, wird die Grunderwerbsteuer mit Bescheid festgesetzt. Die Fälligkeit der Steuer tritt einen Monat nach Zustellung des Bescheids ein.
Wozu braucht man eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Der/dem Abgabenschuldner/in ist eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (UB) vom Finanzamt auszuhändigen, wenn Abgabenfreiheit gegeben ist,
- die Abgabe vollständig bezahlt ist,
- sie noch nicht bezahlt ist, aber Sicherheit für die Abgabenschuld geleistet wurde, oder
- die Abgabenschuld nicht gefährdet ist.
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist kein Bescheid. Sie ist für die Eintragung des Eigentumsrechtes in das Grundbuch erforderlich.
5.3.2. Bezahlung der Grunderwerbsteuer
Muss die Grunderwerbsteuer auf einmal bezahlt werden?
Die Steuer kann bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen (z.B. immer im Familienverband oder von Todes wegen) auf bis zu fünf gleiche Jahresbeträge aufgeteilt werden. Der Gesamtbetrag wird dabei je nach Anzahl der Aufteilungsbeträge erhöht. Wird eine Steuerschuld von 10.000 Euro verteilt, ergeben sich je nach Anzahl der Teilbeträge folgende Erhöhungsbeträge:
| Verteilung | Erhöhung um | Gesamtbetrag | Jahresbetrag |
|---|---|---|---|
| 2 Jahre | 4% | 10.400,00 Euro | 5.200,00 Euro |
| 3 Jahre | 6% | 10.600,00 Euro | 3.533,33 Euro |
| 4 Jahre | 8% | 10.800,00 Euro | 2.700,00 Euro |
| 5 Jahre | 10% | 11.000,00 Euro | 2.200,00 Euro |
Die Inanspruchnahme der Verteilung ist nur möglich, wenn die/der Notar/in bzw. Rechtsanwältin/Rechtsanwalt eine Abgabenerklärung beim Finanzamt einreicht (nicht bei Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durch Notar/in bzw. Rechtsanwältin/Rechtsanwalt). Die erste Rate ist abhängig vom Zeitpunkt der Zustellung des Grunderwerbsteuerbescheides fällig, die Folgeraten jeweils am 31. März der Folgejahre.
5.3.3. Rückerstattung/Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer
Eine Rückerstattung oder Nichtfestsetzung der Grunderwerbsteuer kommt in folgenden Fällen in Betracht:
- Der Erwerbsvorgang wird innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechtes oder eines Wiederkaufsrechtes rückgängig gemacht. Voraussetzung für die Rückerstattung ist, dass die Verkäuferin/der Verkäufer wieder die volle Verfügungsmacht über das Grundstück erlangt. Erfolgt die Aufhebung des Erwerbs lediglich zum Zweck der gleichzeitigen Übertragung des Grundstückes bzw. des Übereignungsanspruches auf eine von der Käuferin/vom Käufer ausgewählte dritte Person zu den von der Käuferin/vom Käufer bestimmten Bedingungen und Preisen, ohne das die Verkäuferin/der Verkäufer in irgendeiner Weise sein früheres Verfügungsrecht wiedererlangt, ist der frühere Erwerbs vorgang trotz formaler Aufhebung nicht rückgängig gemacht.
- Der Erwerbsvorgang wird auf Grund eines Rechtsanspruches rückgängig gemacht, weil die Vertragsbestimmungen durch einen Vertragsteil nicht erfüllt wurden.
- Das Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründen sollte, ist ungültig und das wirtschaftliche Ergebnis des ungültigen Rechtsgeschäftes wird beseitigt
- Die Gegenleistung für das Grundstück wird einvernehmlich innerhalb von drei Jahren seit der Entstehung der Steuerschuld nachträglich herabgesetzt.
- Die Gegenleistung für das Grundstück wird auf Grund der §§ 932 und 933 des ABGB (Gewährleistung, Mängelbehebung) vermindert.
- Das geschenkte Grundstück muss aufgrund eines Rechtsanspruches herausgegeben werden.
- Ein von Todes wegen erworbenes Grundstück muss herausgegeben werden; dieses stellt bei der Empfängerin/ beim Empfänger einen Erwerb von Todes wegen dar.
Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.