Immobilien & Steuern III

3. Steuersätze

Die Grunderwerbsteuer beträgt im Allgemeinen 3,5% der Bemessungsgrundlage. Dies gilt insbesondere bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen oder bei teilentgeltlichen Vorgängen hinsichtlich des entgeltlichen Teils.

3.1. Der Stufentarif und seine Anwendung

Unter bestimmten Umständen kommt ein Stufentarif zu Anwendung. Dies ist der Fall bei:

unentgeltlichen Erwerben sowie bei Erwerben, die als unentgeltlich gelten
teilentgeltlichen Erwerben hinsichtlich des unentgeltlichen Teiles

Der Stufentarif beträgt

für die ersten 250.000 Euro: 0,5%
für die nächsten 150.000 Euro: 2,0%
und darüber hinaus: 3,5%

des Grundstückswertes.

Wann ist ein Erwerbsvorgang unentgeltlich?

Unter folgenden Voraussetzungen handelt es sich um einen unentgeltlichen Erwerbsvorgang oder wird ein Erwerbsvorgang als unentgeltlich fingiert:

eine Gegenleistung ist nicht vorhanden oder beträgt nicht mehr als 30% des Grundstückswertes bzw. gemeinsamen Wertes
bei Erwerben von Todes wegen (z.B. Erbe)
bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG
Gesellschafterwechsel, Anteilsvereinigungen bzw. -übertragungen und Umgründungen nach dem UmgrStG

Hinweis
„Unentgeltlich fingiert“ bedeutet, dass der Erwerbsvorgang zu Gänze als unentgeltlicher Erwerbsvorgang gilt, unabhängig davon ob und in welcher Höhe eine Gegenleistung vorliegt.

Wann ist ein Erwerbsvorgang teilentgeltlich?

Ein teilentgeltlicher Erwerb liegt vor, wenn eine Gegenleistung mehr als 30%, aber nicht mehr als 70% des Grundstückswertes beträgt. Im Ausmaß des unentgeltlichen Teiles des Grundstückswertes kommt der Stufentarif, im Ausmaß des entgeltlichen Teiles des Grundstückswertes der „Normaltarif“ in Höhe von 3,5% zur Anwendung.

Wann ist ein Erwerbsvorgang entgeltlich?

Wenn die Gegenleistung mehr als 70% des Grundstückswertes bzw. gemeinen Wertes beträgt und kein als unentgeltlich fingierter Erwerbsvorgang vorliegt.

Wann müssen Erwerbsvorgänge zusammengerechnet werden?

Bei der Ermittlung des Stufentarifes müssen bestimmte Erwerbsvorgänge zusammengerechnet werden, wodurch sich für nachfolgende Erwerbsvorgängen der Steuersatz im Stufentarif erhöht. Diese Zusammenrechnung wirkt sich nur auf den Steuersatz aus. Es gibt zwei verschiedene Arten der Zusammenrechnung:

Vertikale Zusammenrechnung: Es werden alle unentgeltlichen Erwerbe (bzw. unentgeltlichen Teile von teilentgeltlichen Erwerben) zusammengerechnet, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben. Eine Zusammenrechnung wird auch dann vorgenommen, wenn die Erwerbe gleichzeitig (z.B. mit einem Schenkungsvertrag) erfolgen.

Beispiel
Erwerbsvorgang 1: Der Vater schenkt seiner Tochter ein Grundstück (Grundstückswert: 200.000 Euro). Erwerbsvorgang 2: 2 Jahre später schenkt er seiner Tochter ein zweites Grundstück (Grundstückswert: 300.000 Euro)

Berechnung:
Erwerbsvorgang 1: Die Grunderwerbsteuer beträgt 1.000 Euro (0,5% von 200.000 Euro). Erwerbsvorgang 2: Nur für die Ermittlung des Steuersatzes ist der Bemessungsgrundlage des zweiten Erwerbsvorganges die Bemessungsgrundlage des ersten Erwerbsvorganges hinzuzurechnen. 200.000 Euro des Stufentarifes sind deshalb bereits vom ersten Erwerbsvorgang „verbraucht“. Beim zweiten Erwerbsvorgang sind deshalb 50.000 Euro mit 0,5%, 150.000 Euro mit 2% und 50.000 Euro mit 3,5% zu besteuern. Die Grunderwerbsteuer beträgt 5.000 Euro.

Der letzte Erwerbsvorgang, mit dem Erwerbe zu Lebzeiten zusammengerechnet werden müssen, ist der Erwerb von Todes wegen. Die Fristberechnung stellt auf den jeweiligen Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld ab. Eine Zusammenrechnung erfolgt sowohl bei Erwerben durch und von natürlichen Personen als auch durch und von Personen- oder Kapitalgesellschaften. Allerdings werden nur Erwerbe „in die gleiche Richtung“ zusammengerechnet (also z.B. Elternteil an Kind).

Horizontale Zusammenrechnung: Wenn ein Grundstück (wirtschaftliche Einheit) innerhalb der 5-Jahres-Frist an dieselbe Person fällt, auch wenn die Übergeber unterschiedlich sind, sind diese Erwerbsvorgänge zusammenzurechnen.

Beispiel
Erwerbsvorgang 1: Die Tochter erbt von ihrem Vater die Hälfte eines Grundstücks (Grundstückswert: 200.000 Euro). Erwerbsvorgang 2: 2 Jahre später erbt die Tochter die zweite Hälfte des Grundstücks von der Mutter (Grundstückswert: 300.000 Euro).

Wie ist bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken vorzugehen?

Bei folgenden Erwerbsvorgängen von landund forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt die Grunderwerbsteuer 2% von der Bemessungsgrundlage (das ist der einfache Einheitswert):

bei Erwerben unter Lebenden im Familienverband iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG
bei Erwerben von Todes wegen (z. B. Erbe) im Familienverband iSd § 26a Abs. 1 Z 1 GGG.

3.2. Weitere Steuersätze

Bei bestimmten Erwerbsvorgängen (Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften, Anteilsvereinigung und Anteilsübertragung bei Personen- und Kapitalgesellschaften) und bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz beträgt die Steuer 0,5%, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu berechnen ist (gilt also nicht bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, hier beträgt der Steuersatz 3,5%). Bei einem Grundstückserwerb durch eine privatrechtliche Stiftung oder durch eine damit vergleichbare Vermögensmasse erhöht sich die Steuer um 2,5% des Unterschiedsbetrages zwischen dem Grundstückswert und einer allfälligen Gegenleistung (Stiftungseingangssteueräquivalent).

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.