Immobilien & Steuern

Immobilien & Steuern XIX

3. Ermittlung der besteuerungsrelevanten Einkünfte aus einem Grundstücksverkauf

Die Grundformel für die Ermittlung der besteuerungsrelevanten Einkünfte aus einem Grundstücksverkauf ist:

Verkaufserlös – ursprüngliche Anschaffungskosten = Einkünfte aus dem Verkauf

Diese Einkünfte werden dann mit dem Steuersatz von 30% besteuert.

Was zählt alles zum Verkaufserlös?
  • Der erhaltene Barkaufpreis
  • Übernommene Schulden (Kredite)
Was zählt zu den Anschaffungskosten?
  • Der damalige Kaufpreis samt Nebenkosten (z. B. Vertragserrichtungskosten, Beratungskosten, Grunderwerbsteuer, Grundbuch-Eintragungsgebühr, Käuferprovision an den Makler)
  • Anschaffungs-Nebenkosten: das sind Kosten, die die Nutzbarkeit des Grundstücks erst ermöglichen (z. B. Aufschließungskosten für das Grundstück für Straßen, Kanal)
  • Nachträgliche Anschaffungskosten: wenn die Aufschließung des Grundstücks erst nach Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt wird
  • Herstellkosten (Materialkosten, Kosten von Firmen), wenn ein Gebäude erst errichtet wird (nicht aber die Kosten der eigenen Arbeitsleistung oder der Hilfstätigkeit von Familienmitgliedern)
  • Anschaffungs-/Herstellkosten bei einem unbebauten Grundstück: wenn z.B. durch Begradigungen, Rodungen, Bodenbefestigungen, Drainagen der Zustand des Grund und Bodens wesentlich verbessert wird

Wenn das Grundstück geerbt wurde oder geschenkt wurde, zählen bei einem späteren Verkauf die Anschaffungskosten/Herstellkosten des Rechtsvorgängers (Erblasser, Geschenkgeber) als maßgebliche Anschaffungskosten.

Was gehört nicht zu den Anschaffungskosten?
  • Kosten für die Entrümpelung eines bestehenden Gebäudes
  • Bepflanzung des Grundstücks (Pflanzen und Saatgut)
  • Kosten für die Teilung von Grundstücksparzellen
  • Rechtsanwaltskosten
  • Verluste aus Fremdwährungskrediten, die für den Kauf der Liegenschaft aufgenommen wurden
Was ist zu beachten, wenn Inventar oder Einbauten mit verkauft werden?

Gebäudeeinbauten, wie z.B. Zentralheizung, Kachelofen, sanitäre Anlagen, Aufzug, Elektroinstallationen, Wellness- und Saunaanlagen, Klimaanlagen, sind Teil des Gebäudes und werden in der Regel gemeinsam mit dem Gebäude mitverkauft. Einbaumöbel (Küche, Bad, Wohnzimmer) oder Wandvertäfelungen werden meist ebenfalls mit verkauft, es wird aber in der Regel ein eigener Ablösepreis verlangt. Dieser Ablösepreis gehört nicht zum Verkaufserlös.

3.1. Ermittlung von Einkünften

Für Altvermögen gibt es die Möglichkeit, die Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf pauschal zu ermitteln. Diese Möglichkeit wurde deshalb geschaffen, um einerseits die Steuerbelastung für die Verkäufe zu senken und andererseits für solche Grundstücke, die schon sehr lange im Familienbesitz sind, da in diesen Fällen die ursprünglichenAnschaffungskosten nicht mehr eruierbar sind und somit nicht mehr nachgewiesen werden können. In solchen Fällen werden die Anschaffungskosten (d.h. der Kaufpreis, den man damals für das Grundstück bezahlt hat) pauschal vom Veräußerungspreis geschätzt/abgeleitet (86% oder 40% im Falle einer Umwidmung), die Differenz wird mit 30% besteuert. Wird diese Methode gewählt, dürfen keine weiteren Kosten abgezogen werden.

Für Neuvermögen ist eine Ermittlung der Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf nach der Regeleinkünfte-Methode zwingend. Dabei werden vom Verkaufserlös die tatsächlichen Anschaffungskosten (d.h. der damalige Kaufpreis) abgezogen, da man bei Neuvermögen davon ausgeht, dass die Anschaffungskosten noch bekannt sind. Bei dieser Art der Einkünfteermittlung dürfen noch bestimmte Kosten abgezogen werden, wie z.B. die Kosten für die Mitteilung/Selbstberechnung durch den Notar. Ein Inflationsabschlag durfte nur mehr bis Ende 2015 abgezogen werden.

Müssen die Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf auch noch in die Einkommensteuererklärung aufgenommen werden?

Nein, wenn der Parteienvertreter (Notar, Rechtsanwalt) die ImmoESt selbst berechnet und entrichtet, muss sie nicht mehr vom Verkäufer in seiner Einkommensteuererklärung erfasst werden, sondern die ImmoESt hat Abgeltungs- oder Endbesteuerungswirkung.

3.1.1. Einkünfte aus „Altvermögen“

Zur Erinnerung: Altvermögen sind jene Liegenschaften, die vor dem 31. März 2002 gekauft wurden.Für Altvermögen gibt es die Möglichkeit, die Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf pauschal zu ermitteln. Diese Möglichkeit wurde deshalb gemacht, um einerseits die Steuerbelastung für die Verkäufe zu senken und andererseits für solche Grundstücke, die schon ewig im Familienbesitz sind, da in diesen Fällen die ursprünglichen Anschaffungskosten nicht mehr auffindbar sind und somit nicht mehr nachgewiesen werden können. Es werden in diesem Fall die Anschaffungskosten (d.h. der Kaufpreis, den man damals für das Grundstück bezahlt hat) pauschal vom Veräußerungspreis geschätzt/abgeleitet (86% oder 40% im Falle einer Umwidmung in Bauland), die Differenz wird dann mit 30% besteuert. Wird diese Methode gewählt, dürfen keine weiteren Kosten abgezogen werden.

Der Prozentsatz der abgeleiteten Anschaffungskosten hängt davon ab, ob und wann ein Grundstück in Bauland umgewidmet wurde: Wurde ein Grundstück gar nicht umgewidmet, d. h. es wird Grünland verkauft, oder die Umwidmung in Bauland ist schon vor 1988 erfolgt, beträgt der Prozentsatz der abgeleiteten Anschaffungskosten 86% vom Verkaufserlös.

Wurde das Grundstück während der Besitzzeit des jetzigen Verkäufers/der jetzigen Verkäuferin und erst nach dem 1. Jänner 1988 in Bauland umgewidmet, beträgt der Prozentsatz der abgeleiteten Anschaffungskosten 40 %. Dies gilt auch, wenn die Umwidmung zwar erst nach dem Abschluss des Kaufvertrages erfolgt, aber innerhalb von 5 Jahren nach dem Verkauf (z.B. besteht für Noch-Grünland-Grundstücke bereits eine Umwidmungszusage seitens der Gemeinde). Alternativ dazu, hat der Verkäufer/die Verkäuferin immer die Möglichkeit, die tatsächlichen ursprünglichen Anschaffungskosten anzusetzen. Diese müssen allerdings bekannt und nachweisbar sein.

Beispiel 1
Ein Grundstück im Grünland, welches sich seit Generationen in Familienbesitz befindet und immer weiter vererbt wird, wird um 100.000 Euro verkauft.

In diesem Fall liegt eindeutig Altvermögen vor, da sich das Grundstück seit Generationen in Familienbesitz befindet und daher vor dem 31. März 2002 gekauft/angeschafft wurde. Da der tatsächliche Kaufpreis dieses Grundstücks nicht mehr festgestellt werden kann (weil es sich eben schon so lange in Familienbesitz befindet und immer weiter vererbt wird), werden die Einkünfte aus dem Verkauf pauschal ermittelt. Dazu wird vom Verkaufserlös ein Pauschalsatz für die Anschaffungskosten abgeleitet – in diesem Fall 86%.

Die Berechnung gestaltet sich wie folgt: Verkaufserlös 100.000 Euro – Anschaffungskosten 86%: 86.000 Euro -> Einkünfte 14%: 14.000 Euro

Diese Einkünfte werden mit 30% besteuert, das ergibt derzeit eine Immobilienertragsteuer von 4.200 Euro.
Dasselbe Ergebnis erhält man, wenn man vom Veräußerungserlös einen Prozentsatz von 4,2% rechnet.

Beispiel 2
Ein Grundstück, das 1980 als Grünland gekauft wurde, wird 1990 in Bauland umgewidmet. Nun möchte es der Besitzer verkaufen. Er findet den damaligen Kaufvertrag nicht und weiß daher nicht, wie viel er damals für das Grundstück bezahlt hat.

In diesem Fall liegt ebenfalls eindeutig Altvermögen vor, da das Grundstück vor dem 31. März 2002 gekauft/angeschafft wurde. Da der tatsächliche Kaufpreis dieses Grundstücks nicht mehr festgestellt werden kann, werden die Einkünfte aus dem Verkauf pauschal ermittelt. Dazu wird vom Verkaufserlös ein Pauschalsatz für die Anschaffungskosten abgeleitet – in diesem Fall 40%, da das Grundstück im Jahre 1990 in Bauland umgewidmet wurde.

Die Berechnung gestaltet sich wie folgt: Verkaufserlös 100.000 Euro – Anschaffungskosten 40%: 40.000 Euro -> Einkünfte 60%: 60.000 Euro

Diese Einkünfte werden mit 30% besteuert, das ergibt eine Immobilienertragsteuer von 18.000 Euro. Dasselbe Ergebnis erhält man, wenn man vom Veräußerungserlös einen Prozentsatz von 18% rechnet.

Wann müssen begünstigte Abschreibungen nachversteuert werden?

Wenn das Grundstück in der Vergangenheit vermietet wurde und für bestimmte Herstellungsaufwendungen eine Abschreibungsdauer von 15 Jahren gewählt wurde, ist im Falle eines Verkaufs dieses Grundstücks vor Ablauf der 15 Jahre die Hälfte dieser begünstigen Abschreibungen nachzuversteuern. Das bedeutet, nach Abzug der pauschalen Anschaffungskosten vom Veräußerungserlös (86% oder 40%) ist bei der Ermittlung der Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf die Hälfte des Betrages, der auf 15 Jahre verteilt wurde, dazuzuzählen.

Verkaufserlös – pauschale Anschaffungskosten (86% oder 40%) + Hälfte der begünstigten Abschreibungen, die in den letzten 15 Jahren vor dem Verkauf geltend gemacht wurden = Einkünfte nach § 30 Abs. 4 EStG

Diese Einkünfte werden dann mit 30% ImmoESt versteuert.

Hinweis
In diesem Fall verlängert sich die Spekulationsfrist auf 15 Jahre. Das bedeutet Altvermögen sind all jene Grundstücke, die vor dem 31. März 1997 angeschafft wurden.

3.1.2. Einkünfte aus Neuvermögen

Für Neuvermögen, also Grundstücke, die erst nach dem 31. März 2002 gekauft wurden, ist eine Ermittlung der Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf nach der Regeleinkünfte-Methode zwingend. Dabei werden vom Verkaufserlös die tatsächlichen Anschaffungskosten (d.h. der ursprüngliche Kaufpreis) abgezogen, da man bei Neuvermögen davon ausgeht, dass die Anschaffungskosten noch bekannt sind. Bei dieser Art der Einkünfteermittlung dürfen noch weitere Kosten abgezogen werden, wie die Kosten für die Mitteilung/Selbstberechnung durch den Notar oder ein Inflationsabschlag (nur mehr bis Ende 2015) odeMinderbeträge aus Vorsteuer-Berichtigungen. Die Endsumme (die Einkünfte) wird dann mit 30% besteuert.

Nicht abgezogen werden dürfen z.B.

  • die Verkäuferprovision an den Makler,
  • Kosten für Inserate,
  • vom Verkäufer übernommene Vertragserrichtungskosten,
  • Kosten von Bewertungsgutachten,
  • Kosten eines Energieausweises,
  • Fremdkapitalzinsen,
  • Wechselkursverluste aufgrund einer Konvertierung eines Fremdwährungsdarlehens.

Ab 2016 gilt das Abzugsverbot nur dann, wenn die Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf mit 30% besteuert werden. Optiert man zur Regelbesteuerung (d. h. die Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf werden mit dem normalen Einkommensteuertarif versteuert), können Werbungskosten abgezogen werden. Der Inflationsabschlag für Grund und Boden und Gebäude stand für Veräußerungen bis 31. Dezember 2015 dann zu, wenn eine Liegenschaft mehr als 10 Jahre nach dem Kauf verkauft wurde. Für jedes Jahr ab dem 11. Jahr konnten 2% des Differenzbetrages zw. Verkaufserlös und Anschaffungskosten abzüglich Kosten des Notars/Rechtsanwalts abgezogen werden – bis max. 50%. Seit 2016 gibt es keinen Inflationsabschlag mehr.

3.1.3. Verkauf einer Liegenschaft, die zuvor vermietet wurde

In diesem Fall ist bei der Ermittlung der besteuerungsrelevanten Einkünfte bei Neuvermögen (oder alternativ zur pauschalen Berechnungsmethode bei Altvermögen) der ursprüngliche Anschaffungspreis/die Anschaffungskosten zu adaptieren:

  • Die Anschaffungskosten werden erhöht um Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, wenn diese noch nicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt wurden.
  • Die Anschaffungskosten werden vermindert, wenn bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung eine AfA (Absetzbetrag für Abnutzung) oder Subventionen geltend gemacht wurden.

Grund dafür ist, dass eine Doppelberücksichtigung vermieden wird. Muss aufgrund einer Änderung bei der Vermietung die Umsatzsteuer/Vorsteuer angepasst werden, müssen auch die Anschaffungskosten angepasst werden. Minderbeträge aus der Vorsteuer-Berichtigung sind in diesem Fall bei der Ermittlung der Einkünfte abzugsfähig.

3.2. Option auf Regelbesteuerung

Die Grundstücksverkäufe unterliegen grundsätzlich einem fixen Steuersatz von 30%, es ist aber möglich, auch zum normalen Einkommensteuertarif zu wechseln. Das nenntman Regelbesteuerungsoption und wird durch Ankreuzen eines entsprechenden Feldes in der Einkommensteuererklärung gemacht:

„Ich beantrage die Besteuerung der betrieblichen und/oder privaten Substanzgewinne betreffend Grundstücke (Grundstücksveräußerungen und Entnahmen von Betriebsgrundstücken) nach dem allgemeinen Steuertarif)“ –Formular E1, Punkt 8.2.

Die Option auf Regelbesteuerung kann auch dann ausgeübt werden, wenn der Notar/ Rechtsanwalt die Immobilienertragsteuer selbst berechnet und auch entrichtet hat. Die so entrichtete Immobilienertragsteuer wird dann auf die normale Einkommensteuer angerechnet. Diese Option auf Regelbesteuerung kann nur für alle Grundstücksverkäufe eines Jahres ausgeübt werden (nicht nur für einzelne). In diesem Fall dürfen jedoch noch zusätzliche Werbungskosten abgezogen werden.

Wann macht eine Option auf Regelbesteuerung Sinn?

Wenn z.B. aus anderen Grundstücksverkäufen in einem Jahr Verluste erzielt werden oder wenn die Einkünfte eines Jahres insgesamt unter der Besteuerungsgrenze von 11.000 Euro liegen.

3.3. Verluste bei Grundstücksverkäufen

Es kann vorkommen, dass bei einem Grundstücksverkauf ein Verlust entsteht, weil nur ein geringer Verkaufserlös erzielt werden kann. Dies kann aber immer nur dann der Fall sein, wenn die Einkünfte aus dem Grundstücksverkauf mit Hilfe der tatsächlichen Anschaffungskosten ermittelt werden (sog. Regeleinkünfte-Methode). Denn bei Anwendung der Pauschalmethode werden die Anschaffungskosten ja vom Verkaufserlös abgeleitet.

Ab 2016 sind Verluste aus Grundstücksverkäufen auf 60% zu kürzen und gleichmäßig auf das Jahr der Verlustentstehung und die folgenden 14 Jahre zu verteilen. Zudem dürfen diese Verluste immer nur mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden.

Der Verkäufer hat aber die Möglichkeit, in seine Steuererklärung zu beantragen, dass statt der Verteilung auf 15 Jahre der entstandene und gekürzte Verlust im Entstehungsjahr mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen wird (Formular E 1, Punkt 16.4. und 16.5). Diese Regelungen gelten auch dann, wenn zum normalen Einkommensteuertarif optiert wird (Option zur Regelbesteuerung).

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.