Immobilien & Steuern

Immobilien & Steuern XVIII

2. Befreiungen von der Immobilienertragsteuer

Welche Vorgänge im Zusammenhang mit Grundstücken sind von der ImmoESt befreit?

  • Erbschaften/Vermächtnisse/Pflichtteilsanrechnungen (ohne Ausgleichszahlung)
  • Schenkungen (ohne Ausgleichszahlung)
  • Grundstücksübertragungen, wo nur ein Wohnrecht zurückbehalten wird
  • Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens (Ehewohnung oder gemeinsames Haus) im Rahmen einer Scheidung (auch bei Leistung einer Ausgleichszahlung steuerfrei)
  • Übergang des anteiligen Wohnungseigentums an den überlebenden Partner, wenn der andere Partner stirbt (§ 14 WEG); die Entschädigungsleistung an die Verlassenschaft gilt nicht als Verkauf und ist steuerfrei

Für private Grundstücksverkäufe gibt es folgende Befreiungen von der Immobilienertragsteuer:

  • Hauptwohnsitzbefreiung
  • Herstellerbefreiung
  • Befreiung, wenn der Verkauf aufgrund einer (drohenden) Enteignung erfolgt
  • Tauschvorgänge im Zusammenhang mit Flurbereinigungs-, Zusammenlegungsoder Baulandumlegungsverfahren

2.1. Hauptwohnsitzbefreiung

Was versteht man unter Hauptwohnsitzbefreiung?

Grundstücksverkäufe sind von der ImmoESt befreit, wenn sie der Verkäuferin oder dem Verkäufer als Hauptwohnsitz (kurz: HWS) gedient haben. Umfasst von der Befreiung sind also Einfamilienhäuser mit nicht mehr als zwei Wohnungen (z. B. wenn die Eltern im Erdgeschoß und die Kinder im Obergeschoß wohnen) bzw. eine Eigentumswohnung. Zwei Drittel der Gesamtnutzfläche des Hauses/der Eigentumswohnung müssen eigenen Wohnzwecken dienen, d. h. mehr als ein Drittel der Gesamtnutzfläche darf nicht vermietet oder als Firmen-Büro genutzt werden. Die Nutzbarkeit muss während des gesamten Jahres gegeben sein, das bedeutet, es muss eine Heizung eingebaut sein und es muss zumindest eine Küche, ein Bad mit WC und ein Schlafzimmer haben. Gartenhäuschen oder Jagdhütten/Badehütten kommen nicht in Frage.

Wie lange muss das Haus oder die Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz genutzt worden sein?

Hier sind zwei Fristen zu beachten:

  • Entweder wurde das Haus/die Eigentumswohnung ab dem Kauf/ab der Errichtung durchgehend unmittelbar bis zum Verkauf mindestens 2 Jahre als Hauptwohnsitz genutzt oder
  • das Haus/die Eigentumswohnung wurde innerhalb der letzten 10 Jahre vor demVerkauf für mindestens 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt.

Der Unterschied zwischen den beiden Fristen besteht darin, dass im ersten Fall der Kauf des Hauses (oder des Grundstücks mit darauffolgender Errichtung des Hauses) oder der Eigentumswohnung erforderlich ist, hingegen im zweiten Fall das Haus/die Eigentumswohnung auch geschenkt oder geerbt werden kann. Anders gesagt, es reicht nicht, ein Haus/eine Eigentumswohnung, das/die zuvor geschenkt oder geerbt wurde, zwei Jahre als Hauptwohnsitz genutzt zu haben. Wenn das Haus/die Eigentumswohnung bereits vor dem Zeitpunkt der Schenkung oder des Erbens bewohnt wurde, zählen die Zeiten vor dem Eigentumserwerb für den Fristenlauf mit.

Voraussetzung für beide Fälle ist, dass die Verkäuferin/der Verkäufer selbst das Haus/ die Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz genutzt hat und dass im Zuge des Verkaufs der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Für den Auszug aus dem Haus/der Eigentumswohnung oder andererseits für den Einzug in ein neues Haus/eine neue Eigentumswohnung ist ein Jahr Zeit (Toleranzfrist). Der Fristenlauf richtet sich immer nach dem Kaufvertragsdatum.

Beispiel
8.8.2013: Kauf einer Eigentumswohnung, Umbauarbeiten
10.6.2014: Einzug und Begründung des Hauptwohnsitzes (HWS)
11.8.2015: Verkauf der Eigentumswohnung ➔ keine HWS-Befreiung, da die zwei-Jahres-Behaltefrist nicht erfüllt wurde
11.8.2016: Verkauf der Eigentumswohnung und Aufgabe des HWS ➔ Befreiung kann geltend gemacht werden, da der HWS binnen eines Jahres nach Kauf begründet wurde und die Eigentumswohnung für mehr als zwei Jahre bis zum Verkauf als HWS genutzt wurde
11.8.2016: Verkauf der Eigentumswohnung, Aufgabe des HWS am 1.5.2016 ➔ keine HWS-Befreiung, da die zweiJahres-Frist nicht erfüllt ist
11.8.2015: Verkauf der Eigentumswohnung, HWS wird bis 30.6.2016 beibehalten ➔ keine HWS-Befreiung, weil die Toleranzfrist für den Auszug nach dem Abschluss des Kaufvertrages nicht mehr mitzählt (bis zum Verkauf wurde die zweiJahres-Frist nicht erfüllt)
11.8.2016: Verkauf der Eigentumswohnung, HWS wird bis 30.6.2017 beibehalten, weil die neue Wohnung erst errichtet wird ➔ Befreiung kann geltend gemacht werden, weil die Aufgabe des HWS nicht länger als ein Jahr nach Abschluss des Kaufvertrages erfolgt

2.1.1. Mietkauf- oder Genossenschaftswohnungen

Bei Mietkauf- oder Genossenschaftswohnungen ist es oft üblich, dass man nach 10 Jahren ein Angebot von der Genossenschaft bekommt, dass man die Wohnung kaufen kann und somit ab dem Erwerbszeitpunkt eine Eigentumswohnung hat. Die Eigentumswohnung darf dann frühestens nach zwei Jahren ab Kaufdatum verkauft werden, wenn man die HauptwohnsitzBefreiung in Anspruch nehmen will. Jene Zeiten, wo man für die Wohnung Miete gezahlt hat, zählen nämlich nicht für die Behaltefristen bei der HWS-Befreiung mit, da sich die Wohnung noch nicht im Eigentum des jetzigen Verkäufers befunden hat.

Eine Ausnahme davon gibt es nur dann, wenn die Wohnung von Beginn an mittels eines sog. „Anwartschaftsvertrages“ erworben wurde. In diesem Fall wird im Grundbuch Eigentum an der Wohnung vorgemerkt bzw. bekommt man von der Genossenschaft eine schriftliche Zusage, dass man vorläufiges Eigentum an der Wohnung erworben hat.

2.1.2. Hauptwohnsitzbefreiungen in Zusammenhang mit land- und forstwirtschaftlichen Anwesen

Bei land- und forstwirtschaftlichen Anwesen ist es oft so, dass das Wohngebäude und der Stall eine bauliche Einheit (d.h. ein Gebäude) darstellen, wie z.B. bei Vierkanthöfen. Wenn so ein Gebäude verkauft wird, würde für diese Fälle niemals eine Hauptwohnsitzbefreiung zustehen, da nicht mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche für eigene Wohnzwecke verwendet werden (der Stall ist meist größer als das Wohnhaus) und somit eine wesentliche Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Hauptwohnsitzbefreiung nicht erfüllt werden würde.

Daher gibt es hier eine besondere Regelung:
Wenn das Wohngebäude mit dem Wirtschaftsgebäude (Stall, Tenne) eine bauliche Einheit darstellt und das Wohngebäude mindestens 20% der Gesamtnutzfläche beträgt, darf in folgenden Fällen von einem eigenständigen Wohngebäude ausgegangen werden:

  • An ein bestehendes Wirtschaftsgebäude wurde ein Wohngebäude angebaut und es gibt eine Verbindungstüre oder einen als Verbindung dienenden Vorraum.
  • Wohn- und Wirtschaftsgebäude wurden zusammen neu errichtet, aber von außen ist erkennbar, dass es zwei Gebäude sind–auch hier reicht eine Verbindungstüre oder ein als Verbindung dienender Vorraum.
  • Wohn- und Wirtschaftsgebäude wurden zusammen neu errichtet und sehen auch wie ein Gebäude aus (einheitliches Dach, einheitliche Fassade) – trotzdem werden zwei getrennte Gebäude angenommen, wenn
    − eine Feuermauer dazwischen ist
    − eine Verschachtelung von Wohn- und
    Wirtschaftsgebäude (z.B. im EG Wirtschaftsgebäude, im OG Wohngebäude) nicht gegeben ist und
    − die Zweckwidmung, wo Wirtschaftsoder
    Wohngebäude vorliegen, anhand objektiver Kriterien gegen ist und auch nach außen eindeutig erkennbar ist.

Das bedeutet, in all diesen Fällen liegt ein eigenständiges Wohngebäude vor, daher kommt es auf die zwei Drittel-Grenze für eigene Wohnzwecke nicht mehr an.

2.1.3. Parifizierung

Unter Parifizierung versteht man die Nutzwertberechnung an Wohnungseigentum. Durch die Nutzwertberechnung wird das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen Miteigentümer (z.B. eines Wohnhauses) untereinander bestimmt. Durch die Nutzwertberechnung wird auch erstmals der Berechnungsschlüssel festgelegt (um z.B. den Betriebskostenanteil oder das Stimmrecht der einzelnen Eigentümer zu ermitteln). Die Berechnungsgrundlage der Nutzwerte sind die Nutzflächen. Die Parifizierung ist ebenfalls die Basis für die von allen Wohnungseigentümern zu unterfertigenden Wohnungseigentumsverträge. Eine erstmalige Parifizierung von Eigentumswohnungen stellt für steuerliche Zwecke keinen Verkaufs- oder Anschaffungsvorgang dar. Es werden die bisherigen Miteigentumsanteile (oder auch Alleineigentumsanteile) in Wohnungseigentum umgewandelt. Somit tritt eine Eigentumswohnung in die Rechtstellung des bisherigen (anteiligen) Grundstücks ein und die Anschaffungskosten bzw. eine Altvermögenseigenschaft werden fortgesetzt.

Beispiel
Herr Huber hat eine Villa mit 400 m² Wohnfläche und möchte diese verkaufen. Weil er aber keinen Käufer findet, baut er die Villa zu 4 Wohnungen mit je 100 m² um und lässt diese parifizieren. Nun besitzt Herr Huber 4 Eigentumswohnungen, die er leichter verkaufen kann. Für die Berechnung der ImmoESt gelten für die 4 Eigentumswohnungen dieselben Voraussetzungen wie für die Villa: Wenn die Villa Altvermögen war (d. h. vor dem 1.4.2002 gekauft), sind auch die 4 Eigentumswohnungen Altvermögen. Die ursprünglichen Anschaffungskosten der Villa werden auf die 4 Eigentumswohnungen aufgeteilt. Wenn Herr Huber in der Villa seinen Hauptwohnsitz hatte und alle Voraussetzungen erfüllt, kann er beim Verkauf der 4 Eigentumswohnungen für alle die Hauptwohnsitzbefreiung geltend machen

2.1.4. Was ist alles von der Befreiung umfasst?

Zusätzlich zum Einfamilienhaus ist auch ein Grund und Boden rund ums Haus im Ausmaß von 1.000 m² befreit, der meist als Garten genutzt wird.Bei einer Eigentumswohnung sind zwei PKW-Abstellplätze und auch das Kellerabteil mit umfasst, unabhängig davon, ob sich die Parkplätze in der Garage oder auf einem eigenen (angrenzenden) Grundstück befinden. Garagenparkplätze sind nur dann befreit, wenn die Eigentumswohnung verkauft wird. Der Verkauf des Garagenplatzes alleine ist nicht befreit, sondern steuerpflichtig.

2.2. Herstellerbefreiung

Von der Herstellerbefreiung umfasst sind Häuser, die der Verkäufer/die Verkäuferin selbst hergestellt/errichtet hat. Im Unterschied zur Hauptwohnsitzbefreiung ist hier aber nur das Gebäude befreit, nicht auch der Grund und Boden. Das bedeutet, der Verkaufspreis muss aufgeteilt werden.

2.2.1. Kaufpreisaufteilung auf Gebäude und Grund und Boden

Die Aufteilung kann ab 2016 ohne weiteren Nachweis im Verhältnis 40:60 erfolgen, d.h. 40% des Verkaufspreises werden für den Grund und Boden angesetzt und 60% für das Gebäude. Dieses Verhältnis ist nur ein Richtwert – die Aufteilung muss schon den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen. Abweichend davon kann auch das Aufteilungsverhältnis aus der Grundanteilsverordnung 2016 herangezogen werden: In Gemeinden mit weniger als 100 000 Einwohnern und einem Quadratmeterpreis für voll aufgeschlossene Baulandgebiete von weniger als 400 Euro sind 20% als Anteil des Grund und Bodens anzusetzen.

In Gemeinden mit mehr als 100 000 Einwohnern und einem Quadratmeterpreis für voll aufgeschlossene Baulandgebiete von mehr als 400 Euro sind als Anteil für den Grund und Boden entweder 30% anzusetzen, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohnoder Geschäftseinheiten umfasst, oder 40% anzusetzen, wenn das Gebäude weniger als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern sind derzeit Wien, Linz, Graz, Salzburg und Innsbruck. Klagenfurt hat derzeit knapp unter 100.000 Einwohner.

Wird ein Nachweis über das tatsächliche Aufteilungsverhältnis erbracht (z. B. durch ein Sachverständigen-Gutachten), kann auch dieses Verhältnis angenommen werden. Diese Herstellerbefreiung gilt auch für Gebäude, die auf fremdem Grund und Boden errichtet wurden (sog. Superädifikate). Sie steht nur dem Errichter selbst zu, d.h. wenn der Vater das Haus gebaut hat und es dem Sohn überschreibt, kann dieser bei einem Verkauf die Herstellerbefreiung nicht beantragen, da er selbst nicht der Errichter des Hauses war. Zusätzliche Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Befreiung ist, dass das Haus innerhalb der letzten 10 Jahre vor dem Verkauf nicht vermietet wurde.

2.2.2. Was bedeutet „selbst hergestellt/errichtet“?

Das bedeutet, dass man Bauherr gewesen sein muss und dass man ein gewisses finanzielles Risiko für die Errichtung des Gebäudes getragen hat. Ein Gebäude, das zu einem Fixpreis schlüsselfertig gekauft wird, gilt nicht als selbst hergestellt/errichtet (z. B. schlüsselfertige Fertigteilhäuser). Wenn man aber mit den einzelnen beauftragten Firmen Fixpreise ausmacht, ist das nicht schädlich. „Selbst hergestellt/errichtet“ heißt auch, dass die Baumaßnahmen als „Hausbau“ angesehen werden, nicht z.B. nur als Haussanierung. Steuerlich begünstigt wird immer nur die erstmalige Errichtung eines Gebäudes. Wenn ein verwendbares Haus gekauft wird umgebaut wird, ist das keine erstmalige Errichtung eines Gebäudes. Dasselbe gilt auch, wenn ein altes Gebäude entkernt wird und die Außenmauern stehen bleiben und es von innen neu gebaut wird. Wenn ein noch nicht benutzbarer Rohbau gekauft und fertiggestellt wird, spricht man schon von einem selbst hergestellten Gebäude. Voraussetzung ist aber, dass die Fertigstellungskosten höher sind als der Kaufpreis des Rohbaus.

Wann liegt kein selbst hergestelltes/errichtetes Gebäude vor?
  • Wenn ein Dachboden ausgebaut wird.
  • Wenn ein bestehendes Gebäude aufgestockt wird.
  • Wenn an ein bestehendes Gebäude ein Zubau errichtet wird.
  • Wenn ein verwendbares Haus gekauft wird umgebaut wird, ist das keine erstmalige Errichtung eines Gebäudes.
  • Wenn ein altes Gebäude entkernt wird und die Außenmauern stehen bleiben und es von innen neu gebaut wird.

2.3. Befreiung, wenn der Verkauf aufgrund einer (drohenden) Enteignung erfolgt

Wenn der Verkauf der Liegenschaft infolge einer Enteignung passiert oder wenn die Liegenschaft zur Vermeidung einer unmittelbar drohenden Enteignung verkauft wird, wird der Verkauf nicht besteuert. Unmittelbar drohend heißt, dass bereits im Kaufvertrag festgehalten werden muss, dass eine Enteignung angedroht wird, wenn das Angebot zum Verkauf abgelehnt wird. Es kann auch im Rahmen einer mündlichen Verhandlung eine Drohung ausgesprochen worden sein, die dann in einem Verhandlungsprotokoll festgehalten wird. Die Enteignung muss natürlich auch gesetzlich zulässig sein–eine Drohung alleine reicht noch nicht aus. Gesetzlich zulässig sind z.B. Enteignungsdrohungen, wenn das Grundstück für den Bau einer Straße oder einer Eisenbahntrasse gebraucht wird.

Wenn im Zuge eines Erwerbs- oder Tauschvorganges Grundstücke ganz oder teilweise ins öffentliche Gut (d. h. z. B. an die Gemeinde für die Errichtung eines Gehsteiges) abgetreten werden, ist auch hier der behördliche Eingriff bzw. die Androhung eines solchen nachzuweisen und bedarf es zusätzlich einer entsprechenden Rechtsgrundlage, mit der die Abtretung ins öffentliche Gut auch tatsächlich durchgesetzt werden kann. Nur dann kann für das abgetretene (Teil)Grundstück die Befreiung in Anspruch genommen werden.

2.4. Tausch von Liegenschaften im Zusammenhang mit einem Flurbereinigung-, Zusammenlegungs- oder Baulandumlegungsverfahren

Sind alle Tauschvorgänge ImmoESt-frei?

Wenn in Zusammenhang mit einem Flurbereinigung-, Zusammenlegungs- oder Baulandumlegungsverfahren Grundstücke getauscht werden, so sind diese Vorgänge von der Immobilienertragsteuer befreit. Sonstige Tauschvorgänge (außerhalb von behördlichen Verfahren) sind allerdings steuerpflichtig! Das Verfahren muss behördlich abgeschlossen sein (d. h. man muss schon einen Bescheid über das Flurbereinigungs-, Zusammenlegungs- oder Baulandumlegungsverfahren erhalten haben), eine Beantragung des Verfahrens reicht noch nicht aus.Befreit sind auch Tauschvorgänge, wo auf andere Art und Weise die Notwendigkeit der Durchführung bescheidmäßig festgestellt wurde (z. B. mittels Bescheid der Agrarbezirksbehörde).

Bei öffentlichem Interesse zur besseren Gestaltung von Bauland müssen zumindest ein Gemeinderatsbeschluss vorliegen und landesgesetzliche Vorschriften fehlen, damit ein Tauschvorgang von der Immobilienertragsteuer befreit wird. Wenn Ausgleichszahlungen in diesem Zusammenhang geleistet werden, sind diese so lange unbeachtlich, als sie nicht 50% des Grundstückswertes des hingegebenen Grundstücks erreichen. Darüber hinaus wird ein Verkauf des Grundstücks angenommen und dieser ist steuerpflichtig!

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.