Immobilien & Steuern XV

4. Gebühr für Mietverträge, Pachtverträge und sonstige Bestandverträge

Die Gebühr für Bestandverträge gemäß § 33 TP 5 Gebührengesetz 1957 (GebG) fällt an bei Mietverträgen, Pachtverträgen oder Leasingverträgen und sonstigen Verträgen, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit gegen einen bestimmten Preis erhält (§§ 1090 ff Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch –ABGB). Gebührenpflicht besteht nur dann, wenn eine Vertragsurkunde vorliegt (z.B. wird ein Mietvertrag bloß mündlich abgeschlossen, ist keine Gebühr zu entrichten).

Von der Gebührenpflicht befreit sind

Verträge über die Miete von Wohnräumen bis zu einer Dauer von drei Monaten. Wird ein Mietverhältnis über diesen Zeitraum hinaus fortgesetzt, so wird der Mietvertrag im Zeitpunkt der Fortsetzung gebührenpflichtig und gilt mangels anderer beurkundeter Parteienvereinbarung vertraglich als auf unbestimmte Zeit verlängert.
Urheberrechtliche und leistungsschutzrechtliche Nutzungsverträge sowie Patent-, Marken- und Musterlizenzverträge.
Bestandverträge, bei denen der für die Gebührenbemessung maßgebliche Wert 150 Euro (= Bemessungsgrundlage) nicht übersteigt.
Aufforderungsschreiben, mit denen die Entrichtung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages gemäß § 45 Mietrechtsgesetz (MRG) begehrt wird.

Höhe der Gebühr
Die Gebühr beträgt im Allgemeinen ein Prozent, bei Jagdpachtverträgen zwei Prozent von der Bemessungsgrundlage. Die Höhe der Bemessungsgrundlage ist abhängig

von den vertraglich vereinbarten Leistungen (Entgelt) und
von der vertraglich vereinbarten Laufzeit (Dauer).

Die Bemessungsgrundlage berechnet sich aus dem Jahreswert der wiederkehrenden Entgelte mal Dauer zuzüglich der einmaligen Leistungen.

Entgelt
Zum Entgelt zählen alle einmaligen und wiederkehrenden Leistungen, die die Bestandnehmerin/der Bestandnehmer (z.B. Mieter/ in, Pächter/in) zu erbringen hat, um den Gebrauch der Bestandsache zu erhalten. Derartige wiederkehrende Leistungen sind z.B. Miete, Betriebskosten, Kosten für Warmwasser und Beheizung, Versicherung des Bestandobjektes (z.B. verpflichtende Kaskoversicherung bei Kraftfahrzeugleasing), zu deren Bezahlung sich die Bestandnehmerin/der Bestandnehmer gegenüber der Bestandgeberin/dem Bestandgeber vertraglich verpflichtet hat. Dies auch, wenn sie z.B. über eine Hausverwaltung abgerechnet werden und an diese, statt an die Vermieterin/den Vermieter, zu leisten sind.

Als einmalige Leistungen kommen insbesondere Investitionsablösen, Baukostenbeiträge oder andere Beträge in Betracht, die die Bestandnehmerin/der Bestandnehmer der Bestandgeberin/dem Bestandgeber nur einmal zu leisten hat. Zur Bemessungsgrundlage zählt auch die Umsatzsteuer, wenn diese im Vertrag zusätzlich zum Nettoentgelt vereinbart ist.

Dauer
Ein Bestandvertrag kann auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden. Ein Vertrag auf unbestimmte Dauer liegt vor, wenn auch nur ein Vertragspartner in der Lage ist, den Vertrag jederzeit–wenn auch unter Einhaltung einer vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist–aufzulösen. Insoweit beide Vertragsteile für eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sind, liegt ein Vertrag auf bestimmte Dauer vor. Der Vertrag ist sowohl auf bestimmte als auch auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wenn beide Vertragsteile bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossen Vertrag für einen bestimmten Zeitraum (z.B. durch Kündigungsverzicht) an diesen Vertrag gebunden sind.

Besteht eine Option zur Verlängerung, also das Recht, durch einseitige Erklärung das Bestandverhältnis zu verlängern, so ist dieser Verlängerungszeitraum von vornherein in die Gebührenbemessung einzubeziehen. Bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag sind als Dauer drei Jahre anzusetzen. Bei einem Vertrag auf bestimmte Zeit ist grundsätzlich diese vereinbarte bestimmte Dauer für die Berechnung der Gebühr heranzuziehen; bei einer Kombination von bestimmter und unbestimmter Dauer, sind der bestimmten Dauer drei Jahre hinzu zu rechnen.

4.1. Besonderheit bei Wohnungsmietverträgen

Bei Bestandverträgen über Wohnungen samt Nebenräumen, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind (z.B. Kellerabteil, Abstellplatz), sind die wiederkehrenden Leistungen höchstens mit dem Dreifachen des Jahreswertes anzusetzen. Ist die vereinbarte Dauer kürzer als drei Jahre, dann ist die Bemessung nach der kürzeren Dauer vorzunehmen.

Beispiel
Das monatliche Gesamtentgelt für eine Wohnung beträgt 1.000 Euro und es ist eine Dauer von einem Jahr vereinbart. Nach Ablauf des Jahres verlängert sich der Vertrag bei Nichtkündigung auf unbestimmte Zeit. Es wäre daher im Allgemeinen eine Dauer von vier Jahren (ein Jahr bestimmte Zeit und drei Jahre für die unbestimmte Zeit) zugrunde zu legen. Da es sich um eine Wohnung handelt, ist aber höchstens das Dreifache des Jahreswertes für die Berechnung der Gebühr heranzuziehen. Der Gesamtwert beträgt daher 1.000 Euro × 36 Monate = 36.000 Euro, davon ein Prozent ergibt 360 Euro Gebühr.

4.2. Selbstberechnung/Einzahlung

Die Gebühr ist von der Bestandgeberin/ dem Bestandgeber (z.B. Vermieter) selbst zu berechnen und auf das Konto des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel einzuzahlen. Werden von der Bestandgeberin/vom Bestandgeber in einem Kalendermonat (Anmeldezeitraum) mehrere Bestandverträge abgeschlossen, sind diese in Summe selbst zu berechnen und ist die darauf entfallende Gebühr zu entrichten. Bei einer Selbstberechnung entfällt die Übermittlung des Vertrages an das Finanzamt.

Bei Zahlung über FinanzOnline haben die Bekanntgabe der Verrechnungsweisung und elektronischen Entrichtung spätestens bis zum 15. des auf das Entstehen der Gebührenschuld zweitfolgenden Monats zu erfolgen (Fälligkeitstag). Erfolgt die Zahlung nicht über FinanzOnline, ist die Gebühr mit dem Formular Geb1 bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld anzumelden (Anmeldefrist) und bis zum Ende der Anmeldefrist an oben angeführtes Finanzamt abzuführen. Keine Verpflichtung zur Selbstberechnung besteht in folgenden Fällen:

für atypische und gemischte Rechtsgeschäfte, deren Beurteilung als Bestandvertrag im Sinn des § 33 TP 5 GebG nicht zumutbar ist,
für Rechtsgeschäfte, bei denen Leistungen von einem erst in Zukunft ermittelbaren Betrag abhängen und
für Rechtsgeschäfte, bei denen der Bestandgeberin/dem Bestandgeber eine persönliche Befreiung von der Gebühr zukommt.

Die Anmeldung muss bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld erfolgen. Der Vertrag ist dem Finanzamt nicht zu übermitteln, auch nicht dem Formular Geb1 anzuschließen. Um eine korrekte Verrechnung der Zahlung zu gewährleisten, sind Finanzamtsnummer und Steuernummer der Bestandgeberin/des Bestandgebers sowie der Verwendungszweck anzugeben. Die Vorgangsweise zur Erlangung einer Steuernummer, die Kontonummer des Finanzamtes für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel sowie weitere Informationen zur Entrichtung der Gebühr können den Erläuterungen zur Anmeldung über die Selbstberechnung der Gebühren für Bestandverträge –Geb1a entnommen werden.

Beispiel
Ein Mietvertrag wird mit Datum 12. Juni unterfertigt. Die Selbstberechnung, Anmeldung und Einzahlung muss bis 15. August erfolgen.

Weitere Informationen dazu finden Sie im zugehörigen Folder „Selbstberechnung der Gebühr für Mietverträge, Pachtverträge oder sonstige Bestandverträge“ im Bereich „Publikationen“ auf www.bmf.gv.at

Selbstberechnungsvermerk
Auf sämtlichen Vertragsurkunden (Original, Gleichschriften, nachträglich errichtete Urkunden) ist ein Vermerk über die erfolgte Selbstberechnung anzubringen, der

den Gebührenbetrag,
das Datum der Selbstberechnung und
die Unterschrift der Bestandgeberin/des Bestandgebers

enthalten muss.

4.2.1. Meldung zur Zahlung von Selbstbemessungsabgaben–FinanzOnline

Bei Zahlung über FinanzOnline haben dieBekanntgabe der Verrechnungsweisung und elektronischen Entrichtung spätestens bis zum 15. des auf das Entstehen der Gebührenschuld zweitfolgenden Monats zu erfolgen (Fälligkeitstag). In diesem Fall entfällt die Verpflichtung zur Vorlage der Anmeldung Formular Geb1. Nähere Informationen finden Sie im Folder „Selbstberechnung der Gebühr für Mietverträge, Pachtverträge oder sonstige Bestandverträge“ im Bereich Publikationen/Broschüren & Ratgeber/Steuerservice auf der Website des BMF unter www.bmf.gv.at.

4.2.2. Anmeldung Formular Geb 1

Erfolgt die Zahlung nicht über FinanzOnline, ist die Gebühr mit dem Formular Geb1 bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld anzumelden (Anmeldefrist) und bis zum Ende der Anmeldefrist an oben angeführtes Finanzamt abzuführen.

Ermittlung der Bemessungsgrundlage in Kurzfassung

Vertragsinhalt	Bemessungsgrundlage
Vertrag auf bestimmte Dauer	Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen × bestimmte Zeit + einmalige Leistungen
Vertrag auf unbestimmte Dauer	Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen × 3 + einmalige Leistungen
Vertrag auf unbestimmte Dauer mit einseitigem Kündigungsverzicht auf bestimmte Zeit	unbestimmte Dauer
Vertrag auf unbestimmte Dauer mit zweiseitigem Kündigungsverzicht von verschiedener bestimmter Dauer	bestimmte Dauer so viele Jahre, als vom zweiseitigen Kündigungsverzicht umfasst sind + unbestimmte Dauer
Vertrag auf bestimmte Dauer, bei Nichtkündigung einmalige Verlängerung um eine weitere bestimmte Zeit	bestimmte Zeit + bestimmte Zeit
Vertrag auf bestimmte Dauer, bei Nichtkündigung Verlängerung um jeweils eine bestimmte Zeit oder auf unbestimmte Dauer	bestimmte Zeit + unbestimmte Dauer
Vertrag auf bestimmte Dauer, ein oder beide Vertragspartner können jederzeit unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist kündigen	unbestimmte Dauer
Vertrag auf bestimmte Dauer, ein oder beide Vertragspartner können nur bei Vorliegen bestimmter im Vertrag genannter eng abgegrenzter Kündigungsgründe jederzeit kündigen	bestimmte Zeit
Vertrag auf bestimmte Dauer von über 18 Jahren	höchstens 18 Jahre

4.3. Selbstberechnung durch einen Bevollmächtigten

Die Bestandgeberin/der Bestandgeber kann auch einen der nachstehend angeführten Parteienvertreter bevollmächtigen, für ihn die Bestandvertragsgebühr zu berechnen und abzuführen. Parteienvertreter im Sinne des § 33 TP 5 Abs. 5 Z 4 GebG sind:

Rechtsanwälte
Notare
Wirtschaftstreuhänder
Immobilienmakler und Immobilienverwalter im Sinne der Bestimmungen der GewO 1994 und
gemeinnützige Bauvereinigungen im Sinne der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes

Nähere Informationen zur Führung von Aufschreibungen, Anmelde- und Entrichtungsfristen entnehmen Sie den Erläuterungen zu den Aufschreibungen über die Selbstberechnung der Gebühren für Rechtschäfte Formular Geb 2a.

4.3.1. Bestandgeber mit laufenden Rechtsgeschäften

Bestandgeberinnen/Bestandgeber, zu deren Geschäftstätigkeit laufend (in jedem Kalendermonat) der Abschluss von Bestandverträgen gehört, haben die gebührenpflichtigen Bestandverträge in fortlaufenden Aufschreibungen zu erfassen.Nähere Informationen zur Führung von Aufschreibungen, Anmelde- und Entrichtungsfristen entnehmen Sie den Erläuterungen zu den Aufschreibungen über die Selbstberechnung der Gebühren für Rechtschäfte Formular Geb 2a.

4.4. Anzeige

Wenn keine Selbstberechnung vorzunehmen war oder vorgenommen wurde, ist der Bestandvertrag beim Finanzamt für Gebühren, Verkehrsteuern und Glücksspiel bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld anzuzeigen. Die Anzeige erfolgt durch Vorlage eines Originals der Vertragsurkunde oder einer beglaubigten Abschrift, die bei dem Finanzamt verbleibt. Das Finanzamt erlässt einen Gebührenbescheid und kann bei verspäteter Gebührenanzeige oder im Falle der Verletzung der Selbstberechnungsverpflichtung eine Gebührenerhöhung gemäß § 9 Abs. 2 GebG festsetzen.

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.