Immobilien & Steuern IX

1.2. Aufwand für die Erhaltung und Herstellung von Mietobjekten

Die nachstehenden Ausführungen beziehen sich nur auf die steuerlichen Auswirkungen, wenn im Zuge einer Vermietungstätigkeit Aufwendungen finanziert werden. Diese Aufwandskategorien sind nicht ident mit den mietrechtlichen Kategorien nach dem Mietrechtsgesetz (MRG).

Welchen Aufwand kann ein/e Vermieter/in bei der Vermietung für Wohnzwecke geltend machen?

Das Einkommensteuergesetz unterscheidet zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand. Der Erhaltungsaufwand gliedert sich noch in die beiden Unterkategorien Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwand. Je nach Aufwandsart darf der Aufwand entweder sofort im Jahr der Bezahlung steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden oder muss auf eine bestimmte Anzahl von Jahren gleichmäßig verteilt werden.

1.2.1. Erhaltungsaufwand

Darunter versteht man Aufwendungen, die dazu dienen, ein Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Die Aufwendungen werden einerseits in Instandhaltungsaufwand, andererseits in Instandsetzungsaufwand gegliedert.

Was ist Instandhaltungsaufwand?

Instandhaltungsaufwand liegt dann vor, wenn nur unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden oder wenn es zu keiner wesentlichen Erhöhung des Nutzwertes oder der Nutzungsdauer des Gebäudes kommt.

Beispiele für Instandhaltungsaufwand:

Laufende Wartungsarbeiten
Sämtliche Reparaturen (auch wenn sie nicht jährlich anfallen)
Ausmalen des Stiegenhauses und der Wohnräume
Anfärbeln der Fassade ohne Erneuerung des Außenverputzes bzw. ohne Wärmedämmung
Ausbessern des Verputzes
Erneuerung von Gebäudeteilen (z. B. Dach) infolge höherer Gewalt

Wann darf Instandhaltungsaufwand steuerlich berücksichtigt werden?

Instandhaltungsaufwand darf sofort im Jahr der Bezahlung steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt/ abgezogen werden. Jener Instandhaltungsaufwand, der nicht für jährlich wiederkehrende Arbeiten anfällt, kann ab 2016 wahlweise auch gleichmäßig auf 15 Jahre (bis 2015: 10 Jahre) verteilt in der Einkommensteuererklärung angesetzt werden.

Hinweis
Die neue Regelung gilt erst für neu gewählte freiwillige Abschreibungen ab 2016. Wurde in den Jahren vorher die freiwillige Verteilung auf 10 Jahre gewählt, bleibt diese Verteilung unverändert. Erfassung im Formular E 1b in der KZ 9520

Instandhaltungsaufwendungen können im Fall der Fünfzehntelung (Zehntelung) auch nach Beendigung der Vermietung als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden. Sie führen zu keiner Nachversteuerung bzw. werden im Falle eines Verkaufs des Wohngebäudes auch nicht nachträglich im Rahmen der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen nachversteuert. Werden die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen nach der Regeleinkünftemethode ermittelt (d.h. unter Ansatz der tatsächlichen Anschaffungskosten), können Instandhaltungsaufwendungen, die noch nicht bei der Vermietung berücksichtigt wurden (d.h. wo noch Fünfzehntelbeträge (Zehntelbeträge) offen sind), beim Verkauf zu den Anschaffungskosten dazugezählt werden.

Was ist Instandsetzungsaufwand?

Instandsetzungsaufwand ist jener Aufwand, der

zwar nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehört, aber allein oder zusammen mit einem Herstellungsaufwand
den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängert.

Instandsetzungsaufwand liegt also immer dann vor, wenn wesentliche Teile des Gebäudes ausgetauscht oder modernisiert werden, ohne dass die Wesensart des Gebäudes verändert wird. Ein erhöhter Nutzungswert wird auch dann angenommen, wenn für das Gebäude aufgrund der durchgeführten Investitionen höhere Mieteinnahmen erzielbar sind, der Wohnwert für die Mieter/innen verbessert wird oder bei einem Verkauf des Gebäudes ein höherer Verkaufspreis erzielt werden kann.

Beispiele für Instandsetzungsaufwand:

Austausch von Fenstern
Austausch von Türen
Austausch von Dach oder Dachstuhl
Austausch von Stiegen
Austausch von Zwischenwänden und Zwischendecken
Austausch von Unterböden (z.B. Estrich statt Holzboden)
Austausch von Aufzugsanlagen
Austausch von Heizungsanlagen (z. B. Umstellung einer Zentralheizung von Holz auf Öl oder Gas)
Austausch von Elektroinstallationen
Austausch von Gasinstallationen
Austausch von Wasserinstallationen
Austausch von Heizungsinstallationen
Austausch von Sanitärinstallationen (auch mit Erneuerung von Fliesen/ Bodenbelägen)
Umfangreiche Erneuerung des Außenverputzes (z.B. mit Erneuerung der Wärmedämmung)
Trockenlegung der Mauern
Kanalanschluss bei bestehenden Gebäuden

Eine wesentliche Erhöhung des Nutzwertes wird dann angenommen, wenn zumindest 25% der Gebäudeteile (Fenster, Türen, usw.) des Gesamtwohnhauses ausgetauscht werden. Zu einer wesentlichen Verlängerung der Nutzungsdauer kommt es dann, wenn die Investitionen dazu führen, dass sich die Nutzungsdauer des Gebäudes um mehr als 25% verlängert.

Wann darf Instandsetzungsaufwand steuerlich berücksichtigt werden?

Instandsetzungsaufwendungen für Wohngebäude sind zwingend auf 15 Jahre (bis 2015: 10 Jahre) verteilt abzusetzen. Betreffen die Aufwendungen nicht Wohngebäude, kann gewählt werden, ob die Aufwendungen sofort im Jahr der Bezahlung oder auf 15 Jahre (bis 2015: 10 Jahre) verteilt steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden.

Gemischte Nutzung

Beispiel 1
Wird ein Gebäude teilweise für Wohnzwecke und teilweise für andere Zwecke (z.B. als Büro, Geschäftslokal) verwendet, sind die Instandsetzungsaufwendungen, die den Teil des Gebäudes betreffen, das für Wohnzwecke verwendet wird, auf 15 Jahre gleichmäßig zu verteilen. Jene Instandsetzungsaufwendungen, die die anderen Gebäudeteile betreffen und denen zuordenbar sind, können wahlweise sofort oder auch über 15 Jahre verteilt steuerlich berücksichtigt/abgesetzt werden.

Beispiel 2
Ein Gebäude wird zu 60% für Wohnzwecke und zu 40% für Geschäftszwecke verwendet. Es wird die Fassade abgeschlagen, eine Wärmedämmung gemacht und anschließend neu verputzt. Zudem wird die Zentralheizungsanlage erneuert. Alle Maßnahmen stellen Instandsetzungsaufwand dar. Die Fassadenerneuerung sowie die Kosten für die Erneuerung der Zentralheizungsanlage ist zu 60% zwingend auf 15 Jahre verteilt abzusetzen, die restlichen 40%, die auf das Geschäftslokal entfallen, können wahlweise sofort bei Bezahlung oder auch auf 15 Jahre verteilt steuerlich berücksichtigt werden.

Hinweis
Die Verlängerung gilt auch für bereits laufende Zehntelabschreibungen für Instandsetzungsaufwendungen. Bei zwingend zu verteilenden Instandsetzungsaufwendungen sind noch offene Instandsetzungszehntel auf eine Gesamtdauer von 15 Jahre zu verlängern.

Beispiel
Im Jahr 2012 wurden Instandsetzungsaufwendungen in der Höhe von 1.000 € getätigt. Bis 2015 (somit für 4 Jahre) wurden bereits in Summe Aufwendungen von 400 € abgesetzt (1.000/10 × 4). Ab dem Jahr 2016 sind die restlichen Instandsetzungsaufwendungen iHv 600 € auf 11 Jahre (anstelle von 6 Jahren) zu verteilen. Die noch offenen Aufwendungen iHv 600 € sind daher jährlich mit 54,5 € abzusetzen.

Wenn die Instandsetzungen andere Gebäude als Wohngebäude betreffen und eine Verteilung auf 10 Jahre freiwillig gewählt wurde, kann diese unverändert auslaufen. Eintragung in der Kennzahl 9430 bzw. 9470 im Formular E 1b bzw. wenn die Aufwendungen nicht Wohngebäude betreffen und sofort abgesetzt werden in KZ 9520. Instandsetzungsaufwendungen können im Fall der Fünfzehntelung (Zehntelung) auch nach Beendigung der Vermietung als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden. Sie führen zu keiner Nachversteuerung bzw. werden im Falle eines Verkaufs des Wohngebäudes auch nicht nachträglich im Rahmen der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen nachversteuert. Werden die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen nach der Regeleinkünftemethode ermittelt (d.h. unter Ansatz der tatsächlichen Anschaffungskosten), können Instandsetzungsaufwendungen, die noch nicht bei der Vermietung berücksichtigt wurden (d.h. wo noch Fünfzehntelbeträge (Zehntelbeträge) offen sind), beim Verkauf zu den Anschaffungskosten dazugezählt werden.

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.