Immobilien & Steuern VI

5. Entstehen der Steuerschuld und Steuerschuldner/in

5.1. Wann entsteht die Steuerschuld?

Bei der Grunderwerbsteuer entsteht die Steuerschuld, sobald der steuerpflichtige Erwerbsvorgang (Verpflichtungsgeschäft) verwirklicht worden ist. Das ist der Zeitpunkt, in dem sich die Vertragsparteienüber Kaufgegenstand und Kaufpreis (z. B. durch Unterfertigung der Vertragsurkunde) geeinigt haben. Auf das Erfüllungsgeschäft (Übertragung des Eigentums durch Eintragung in das Grundbuch) kommt es nicht an.

Beispiel
Ein Kaufvertrag über ein inländisches Grundstück wird mit 13. Mai 2016 rechtskräftig abgeschlossen. Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt am 5. Oktober 2016. Die Steuerschuld entsteht mit 13. Mai 2016.

Wann entsteht die Steuerschuld bei einer Schenkung?

Bei Schenkungen entsteht die Steuerschuld mit Abschluss des Schenkungsvertrages. Abweichend davon entsteht die Steuerschuld bei einer Schenkung auf den Todesfall erst mit dem Tod des Geschenkgebers.

Wann entsteht die Steuerschuld bei Erwerb durch Erbanfall?

Beim Erwerb durch Erbanfall entsteht die Steuerschuld mit dem rechtskräftigen Beschluss über die Einantwortung und beim Erwerb als Vermächtnisnehmer mit Bestätigung des Verlassenschaftsgerichts (§ 182 Abs. 3 AußStrG „Amtsbestätigung“).

Wie wirken sich aufschiebende Bedingungen oder eine Genehmigungspflicht aus?

Es muss unterschieden werden zwischen

• aufschiebenden Bedingungen und
• auflösenden Bedingungen.

Eine aufschiebende Bedingung liegt vor, wenn die Rechtswirkungen des Rechtsgeschäftes erst dann eintreten sollen, wenn die Bedingung erfüllt wird.

Ist die Wirksamkeit des Erwerbsvorganges vom Eintritt einer aufschiebenden Bedingung abhängig, so entsteht die Steuerschuld erst mit dem Eintritt der Bedingung. Ein Geschäft ist unter einer auflösenden Bedingung geschlossen, wenn die Rechtswirkungen des Geschäftes sofort eintreten, aber wieder aufhören, wenn und sobald ein ungewisses Ereignis eintritt.

Beispiel
Das Grundstück wird übertragen, es muss jedoch wieder herausgegeben werden, wenn sich der Übernehmer scheiden lässt.

Die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung verhindert das Entstehen der Steuerschuld nicht, jedoch kann nach Eintritt der Bedingung unter bestimmten Voraussetzungen die Rückerstattung der bereits entrichteten Grunderwerbsteuer beantragt werden. Unterliegt der Erwerbsvorgang eine Genehmigungspflicht (z.B. pflegschafts-, abhandlungs-, grundverkehrsbehördliche Genehmigung), entsteht die Steuerschuld erst mit der Genehmigung. Nach den Übergangsbestimmungen des Steuerreformgesetzes 2015/2016 (§ 18 Abs. 2p GrEStG idF BGBl. I Nr. 118/2015) treten die Änderungen durch dieses Gesetz mit 1. Jänner 2016 in Kraft. Sie sind auf Erwerbsvorgänge anzuwenden, die nach dem 31. Dezember 2015 verwirklicht werden oder wenn der Erblasser nach dem 31. Dezember 2015 verstorben ist.

Welche Rechtslage ist anwendbar und gibt es eine Optionsmöglichkeit?

Wie bereits dargestellt, entsteht die Steuerschuld grundsätzlich mit Verwirklichung des Verpflichtungsgeschäfts. Ist ein Vertrag aber von einer aufschiebenden Bedingung oder einer Genehmigung abhängig, entsteht die Steuerschuld mit Eintritt der Bedingung oder der Genehmigung. Bei Erbschaften entsteht die Steuerschuld mit der Rechtskraft des Beschlusses über die Einantwortung, beim Erwerb als Vermächtnisnehmer mit Bestätigung des Verlassenschaftsgerichts.

Beispiel 1
Ein Schenkungsvertrag wird am 16. November 2015 unter einer aufschiebenden Bedingung abgeschlossen und die Bedingung tritt am 5. Juni 2016 ein. Es ist die „alte“ Rechtslage (Rechtslage Grunderwerbsteuergesetz BGBl I Nr. 36/2014) anzuwenden.

Beispiel 2
Partnerin A ist Eigentümerin einer Wohnung mit Wohnnutzfläche 120 m² und verstirbt am 1. November 2015. Partnerin B, die Erbin dieser Wohnung ist, hat im Todeszeitpunkt ihren Hauptwohnsitz in dieser Wohnung. Die Einantwortung erfolgt am 1. April 2016. Es ist die „alte“ Rechtslage anzuwenden. In beiden Fällen entsteht die Steuerschuld aber erst 2016.

Wurde der Erwerbsvorgang vor dem 1. Jänner 2016 verwirklicht oder ist der Erblasser vor dem 1. Jänner 2016 verstorben und entsteht die Steuerschuld nach dem 31. Dezember 2015, kann in die ab 1. Jänner 2016 geltende Rechtslage, optiert werden.

Beispiel
In den beiden zuvor angeführten Beispielen ist die Optionsmöglichkeit gegeben, ob die neue Rechtslage günstiger ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Im zweiten Beispiel ist der Erwerbsvorgang seit 1. Jänner 2016 auf Grund der neu eingeführten Befreiungsbestimmung von der Grunderwerbsteuer befreit (Freibetrag bis 150 m²). Für die Erbin B ist es daher günstiger, in die Besteuerung nach dem Zeitpunkt der Einantwortung zu optieren.

5.2. Steuerschuldner/in

Schuldner/in der Grunderwerbsteuer sind

• grundsätzlich alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen (z.B. Käufer/in und Verkäufer/in, Geschenkgeber/in und Geschenknehmer/in)
• beim Erwerb kraft Gesetzes (z.B. Ersitzung) die/der bisherige Eigentümer/in und die/der Erwerber/in
• bei der Enteignung oder Zwangsversteigerung nur die/der Erwerber/in
• beim Erwerb von Todes wegen und bei Schenkung auf den Todesfall die/der Erwerber/in
• bei der Änderung des Gesellschafterbestandes einer Personengesellschaft die Personengesellschaft
• bei der Vereinigung von mindestens 95% der Anteile am Gesellschaftsvermögen oder einer Gesellschaft in der Hand der Erwerberin/des Erwerbers, die/derjenige, in deren/dessen Hand die Anteile vereinigt werden
• bei der Vereinigung von mindestens 95% der Anteile am Gesellschaftsvermögen oder einer Gesellschaft in der Hand einer Unternehmensgruppe, die am Erwerbsvorgang Beteiligten

Die Steuerschuldner/innen (z.B. Käufer/in und Verkäufer/in) sind Gesamtschuldner/innen zur ungeteilten Hand (Solidarschuldverhältnis).

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.