Immobilien & Steuern

Immobilien & Steuern IV

4. Befreiungen

Im Grunderwerbsteuergesetz sind in folgenden Fällen Befreiungen vorgesehen:

4.1. Bagatellgrenze

Die Bemessungsgrundlage beträgt weniger als 1.100 Euro.

4.2. Abschreibung geringwertiger Grundstücke

Es handelt sich um einen Erwerbsvorgang gemäß § 13 Liegenschaftsteilungsgesetz und die Bemessungsgrundlage beträgt weniger als 2.000 Euro.

4.3. Begünstigte Betriebsübertragungen

4.3.1. Betriebsfreibetrag für Grundvermögen

Bei dieser Befreiungsbestimmung handelt es sich um einen Freibetrag in Höhe von 900.000 Euro („Betriebsfreibetrag“). Der Freibetrag steht nur zu, wenn der Erwerbsvorgang unentgeltlich erfolgt (bei teilentgeltlichen Vorgängen steht er nur hinsichtlich des unentgeltlichen Teils zu). Darüber hinaus müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Die Erwerberin/der Erwerber muss eine natürliche Person sein.
  • Das gemeinsam mit dem Grundstück übertragene Vermögen (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) muss der Erzielung betrieblicher Einkünfte (Einkünfte aus selbstständiger Arbeit oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb) dienen.
  • Die Übergeberin/der Übergeber muss bei Übergabe unter Lebenden das 55. Lebensjahr vollendet haben oder ist wegen körperlicher, psychischer, sinnesbedingter oder kognitiver Funktionseinschränkungen in einem Ausmaß erwerbsunfähig,dass sie/er nicht in der Lage ist, ihren/ seinen Betrieb fortzuführen oder die mit ihrer/seiner Stellung als Gesellschafter/in verbundenen Aufgaben oder Verpflichtungen zu erfüllen. Das Vorliegen der Erwerbsunfähigkeit ist auf Grundlage eines von der Steuerpflichtigen/vom Steuerpflichtigen beizubringenden medizinischen Gutachtens eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen zu beurteilen, es sei denn, es liegt eine medizinische Beurteilung durch den für die Steuerpflichtige/ den Steuerpflichtigen zuständigen Sozialversicherungsträger vor.
  • Die Übergeberin/der Übergeber muss mindestens ein Viertel des Betriebes bzw. der Mitunternehmerschaft (z.B. Anteile an einer OG) übertragen; wird nur ein Teil eines Betriebes oder ein Anteil an einer Mitunternehmerschaft übertragen, steht der Freibetrag nur aliquot in dem Ausmaß zu, das dem Anteil des übergebenen (Teil-)Betriebes am Gesamtbetrieb bzw. dem Anteil der Mitunternehmerschaft am Vermögen der Gesellschaft entspricht.

Der Betriebsfreibetrag darf nur vom unentgeltlichen Teil abgezogen werden; bei teilentgeltlichen Vorgängen ist er daher entsprechend zu aliquotieren. Betriebsübergaben, die innerhalb des Personenkreises des § 26a Abs. 1 Z 1 GGG stattfinden, sind immer unentgeltlich. Der unentgeltliche Teil unterliegt nach Abzug des Betriebsfreibetrages dem Stufentarif. Bei teilentgeltlichen Übertragungen unterliegt derentgeltliche Teil, ohne Abzug eines Betriebsfreibetrages, dem Normaltarif von 3,5%. Zusätzlich ist die Grunderwerbsteuer, die für unentgeltliche Vorgänge bzw. den unentgeltlichen Teil eines teilentgeltlichen Vorganges nach dem Stufentarif berechnet wird, der Höhe nach mit 0,5% des (anteiligen) Grundstückswertes–dabei wird der (gegebenenfalls aliquote) Betriebsfreibetrages nicht abgezogen–gedeckelt.

4.3.2. Betriebsfreibetrag für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke

Bei dieser Befreiungsbestimmung handelt es sich um einen Freibetrag in Höhe von 365.000 Euro („Betriebsfreibetrag“). Der Freibetrag steht nur zu, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Der Erwerbsvorgang erfolgt unentgeltlich oder eine Gegenleistung ist geringer als der Einheitswert
  • Der Erwerber muss eine natürliche Person sein
  • Der Erwerbsvorgang muss innerhalb des Personenkreises des § 26a Abs. 1 Z 1 GGG stattfinden
  • Das gemeinsam mit dem Grundstück übertragene Vermögen (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) muss der Erzielung land- und forstwirtschaftlicher Einkünfte dienen
  • Die Übergeberin/der Übergeber muss bei Übergabe unter Lebenden das 55. Lebensjahr vollendet haben oder ist wegen körperlicher, psychischer, sinnesbedingter oder kognitiver Funktionseinschränkungen in einem Ausmaß erwerbsunfähig, dass sie/er nicht in der Lage ist, ihren/ seinen Betrieb fortzuführen oder die mit ihrer/seiner Stellung als Gesellschafter/in verbundenen Aufgaben oder Verpflichtungen zu erfüllen. Das Vorliegen der Erwerbsunfähigkeit ist auf Grundlage eines von der Steuerpflichtigen/vom Steuerpflichtigen beizubringenden medizinischen Gutachtens eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen zu beurteilen, es sei denn, es liegt eine medizinische Beurteilung durch den für die Steuerpflichtige/ den Steuerpflichtigen zuständigen Sozialversicherungsträger vor.
  • Die Übergeberin/der Übergeber muss mindestens ein Viertel des Betriebes bzw. der Mitunternehmerschaft (z.B. Anteile an einer OG) übertragen; wird nur ein Teil eines Betriebes oder ein Anteil an einer Mitunternehmerschaft übertragen, steht der Freibetrag nur aliquot in dem Ausmaß zu, das dem Anteil des übergebenen (Teil-)Betriebes am Gesamtbetrieb bzw. dem Anteil der Mitunternehmerschaft am Vermögen der Gesellschaft entspricht.

Nach Abzug des Betriebsfreibetrages unterliegen die Grundstücke dem Steuersatz von 2%.

4.3.3. Nacherhebung der Grunderwerbsteuer im Zusammenhang mit Betriebsübergaben

Die Steuer wird nacherhoben, wenn der Erwerber innerhalb von fünf Jahren das zugewendete Vermögen oder wesentliche Grundlagen davon (Betrieb) entgeltlich oder unentgeltlich überträgt, betriebsfremden Zwecken zuführt oder den (Teil-) Betrieb aufgibt. Dies gilt nicht, wenn dieser Übertragungsvorgang selbst wieder eine begünstigte Betriebsübertragung darstellt oder Gegenstand einer Umgründung nach dem Umgründungssteuergesetz ist, sofern für das an seine Stelle getretene Vermögen (z. B. Gesellschaftsanteile) kein Grund für eine Nacherhebung der Steuer eintritt.

Bei der Nacherhebung wird der in Abzug gebrachte Betriebsfreibetrag nachversteuert. Wenn bei einer begünstigten Betriebsübergabe, bei der Grundvermögen übergeben wurde, die „Deckelung“ angewendet wurde (0,5% von des Grundstückswertes ohne Berücksichtigung des Betriebsfreibetrages), dann ist die Differenz zwischen der gedeckelten Grunderwerbsteuer und jener Grunderwerbsteuer, die sich durch Anwendung des Stufentarifs auf den Grundstückswert (ohne Abzug eines Betriebsfreibetrages) ergibt, nachzuversteuern.

4.4. Förderung gemeinnütziger, mildtätiger und kirchlicher Zwecke

Das Grundstück wird unentgeltlich durch eine Körperschaft, Personenvereinigungenoder Vermögensmasse erworben, die der Förderung gemeinnütziger, mildtätiger oder kirchlicher Zwecke (§§ 34 bis 47 BAO) dient.

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.